개인적으로 전세계약서 작성 시 계약서의 효력

[질문]
2년간 전세계약기간이 만료되고 주인집에서 전세금증액을 요구하고 이를 수용하여 새로운 전세계약서를 작성하려고 합니다. 부동산을 통하지 않고 주인과 저 둘이서 전세계약서를 작성하려고 합니다만 부동산을 통해 전세계약서 작성하는 것과 제가 직접 작성하여 주인집과 계약하는 것과의 차이점과 혹 준비해야하는 서류들이 있나요?

처음 계약 시 공인중개사(부동산)를 통해 작성하였기 때문에 준비하는 서류들은 모르겠습니다. 부동산을 통해 하는 것과 개인이 직접 작성하여 계약하는 것이 법적인 차이가 있는 것인지 또한 개인이 직접 작성할 경우 제 3자(증인)가 있어야 한다고 하는데 맞는 말인가요?

그리고 이번 전세계약 갱신시에는 계약기간을 1년으로 하려고 합니다.(1년 후 이사계획) 계약서에 1년만 계약기간을 두려고 하는데, 1년 후에 전세금을 제대로 받으려면 어떻게 해야 하는지요? 들리는 얘기로는 1년 계약은 법적 효력이 없기 때문에 제가 전세입주자를 찾아서 제가 전세를 두고 그 돈으로 나가야 한다고 하던데 보통 1년 계약시 어떤 식으로 계약이 이루어지는지요? 계약서에 1년 후 전세금을 돌려주겠다는 확인을 받고 싶은데 어떤 방법으로 해야 하는지요?

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[답변]
직거래이든 중개거래이든 법적인 차이는 없습니다. 다만, 거래사고 발생시 직거래는 당사자가 책임을 져야 하지만 중개거래는 중개업자의 귀책사유가 있다면 중개업자가 책임을 집니다. 그렇기 때문에 중개업자는 별도의 손해보험에 가입을 하고 있습니다. 그리고 다시 재계약서를 쓰시는 경우 필요한 서류는 임대인의 주민등록증과 도장이 필요하고 임차인도 주민등록증과 도장이 필요합니다.

그런데 계약서를 작성하기 전에 먼저 임대하고자 하는 부동산의 등기부등본을 열람하여야 합니다. 등기부등본을 열람하여 임대인이 소유자가 맞는지 확인을 하시고 등기부등본상에 나타난 권리를 확인하여 보증금에 영향이 없는지 확인을 하여야 합니다. 그리고 당사자간의 직거래인 경우 제3자의 증인이 필요하지 않습니다. 계약서 작성만 잘하시면 효력이 발생합니다.

주택임대차 보호법상 양당사자가 1년에 합의를 하였고 계약서에도 1년으로 명시를 하였다면 임차인은 1년을 주장할 수 있습니다. 1년의 계약기간 만료 시 임대인은 임차인에게 전세금반환을 해주어야 합니다. 계약만료 1개월 전까지만 재계약을 안 한다고 임대인에게 표시하면 계약의 자동연장은 일어나지 않습니다. 그리고 불안하시면 계약 시 계약서에 ‘1년의 기간이 끝나면 계약은 끝나고 임대인은 임차인에게 전세금을 즉시 반환한다.’ 라는 특약사항을 명시하세요.