언론보도/홍보PR - 부동산직거래 부동산119, 상가건축위한 토지매수시 고도제한확인 해야

경기도 동두천시에 살고 있는 B씨(55세, 남)는 직장에서 정년퇴직을 한 후 자녀교육비와 노후생활비를 걱정하다가 친구를 만났는데 친구는 5층짜리 상가건물을 지어서 임대사업으로 월세를 받아서 생활비로 쓰고 있다고 했다. 

B씨의 친구가 말하기를 “요새는 땅만 있으면 건축업자가 건물을 지어주고 완공 후 건물분양금이나 임대보증금으로 받은 돈으로 건축비용을 회수해가는 건축업자들도 있다”며 친구가 잘 아는 건축업자를 소개해 주기로 하였다.

 

B씨는 친구의 말대로 동두천시에 5층 상가를 건축하고 월세를 받아서 자녀교육비와 노후생활비로 쓰기로 하고 상가건축을 할 수 있는 토지를 알아보기 위해 여러 중개업소를 방문했다. 

B씨는 어느 중개업소에서 동두천 시내에 있는 토지를 소개받고 중개사와 함께 현장에 방문했는데, 도로와 인접해 있는데다가 토지모양도 반듯하여 좋았고, 5층의 상가건물도 지을 수 있다는 중개업소의 말을 듣고, 토지 200평을 평당 300만원씩 계산하여 총 6억원에 매수하기로 했다. 

B씨는 6억원의 자금을 마련하기 위해 현재 살고 있는 집을 담보로 1억원을 대출받고, 퇴직금으로 받은 1억원과 돌아가신 아버지로부터 물려받은 과수원, 농지 등을 모두 처분한 금액 4억원을 합해 총 6억원의 자금을 마련하여 완불하였다. 

B씨는 토지를 마련하였으니 친구에게 건축업자를 소개시켜달라고 하자 건축업자가 “지금은 바쁘다며 3개월 후에 건축하자”고 한다는 것이었다.

 

이렇게 건축업자가 일정이 바빠 차일피일 미루는 바람에 어느덧 10여개월이 지나자 B씨는 더 이상 기다릴 수가 없어서 자신이 직접 다른 건축업자를 알아보기로 하였다. 

B씨는 상가를 건축하기 위해 건축설계 사무실에 들렀다가 뜻밖의 얘기를 들었다. B씨가 매수한 땅은 5층 건물을 짓는 것은 불가능하고 2층까지만 건축이 가능하다는 것이었다.

 

이에 B씨는 직접 동두천시청을 방문하여 알아본 결과 “B씨가 매수한 땅은 현재 최고고도 제한지구에 위치해 있어서 건물을 2층까지만 건축할 수 있다”는 답변을 들었다. 

게다가 B씨가 매수한 토지는 평당시세가 50만원선으로 B씨가 지불한 평당가 300만원의 1/6가격인 셈이었다. B씨는 그길로 매도인과 연락을 시도하였으나 매도인은 전화번호를 바꾸고 잠적한 상태였고 중개업소를 찾아갔으나 중개업소는 이미 폐업을 한 상태였다. 

B씨는 매수한 땅을 평당 50만원에 재매매한다고 해도 퇴직금 1억원과 대출금 1억원 및 과수원을 팔고 받은 4억원을 합한 총 매수대금 6억원 중 1억원만을 회수할 수 있을 뿐, 5억원은 모두 날릴 위기에 처해 있다. 

법원의 판례에 따르면 “중개업자가 매도인의 말만 듣고 건축가능여부와 층수제한이 있다는 점을 제대로 확인하지 않은 채 중개를 하여 매수인에게 손해를 보게 한 경우 법원은 중개업자의 과실을 인정하여 손해금액의 60%를 보상한다.

 

매수인 또한 중개업소의 말만 믿고 직접 확인의무를 다하지 않았으므로 손해금액의 40%는 매수인의 과실분에 해당한다.”고 판결하고 있다. 

판결에 의하면 B씨는 토지를 거래한 금액 6억원 중에 평당 50만원에 재매매해서 회수할 수 있는 1억원을 제외한 5억원의 손해를 봤는데, 중개업소의 과실은 60%이므로 중개업소는 3억원을 배상해야 하고 B씨의 과실은 40%이므로 2억원을 손해를 보아야 한다는 뜻이다. 

현재 대부분의 중개업소는 중개사협회의 5천만원 공제에 가입해 있으므로 민사소송에서 승소한 법원 판결문을 가지고 중개사협회에 배상을 요구하면 5천만원은 배상을 받을 수는 있다.

 

하지만 나머지 2억5천만원은 중개업자의 명의로 된 재산이 없는 경우 손해배상을 받을 수 없게 된다. 

위의 내용을 정리하면 B씨의 경우 중개업소를 믿고 거래를 하였으나 현재 토지 시세를 기준으로 B씨가 매수한 토지의 매매가격을 1억원이라 가정할 때,

 

총 매수대금 6억원 중에 5억원을 손해보게 되었고 손해금액 5억원중 5천만원은 중개사협회를 통해서 돌려받을 수 있지만, 나머지 4억5천만원과 중개수수료 540만원을 계산하면 B씨는 총 4억5,540만원을 손해 보게 될 위기에 처한 것이다. 

 

부동산직거래 부동산119 관계자 ( www.bd119.com )는 “매도인이나 중개업자의 경우 거래의 성사를 위해서 해당매물의 장점만 설명하고 단점은 감추려고 하므로 매도인이나 중개업자의 말은 단순히 참고만 해야 한다.

 

토지거래시 매수인은 토지이용계획확인원, 지적도, 토지등기부등본, 토지대장을 직접 열람하여 확인을 해야 손해를 예방할 수 있다”고 강조한다. 

그리고 매수인은 해당 시/구/군청에서 발급받은 토지이용계획확인원을 열람하여 매수하고자 하는 토지에 개발제한 사항이 있는지 여부를 확인해야 하고,

 

지적도는 현장을 방문할 때, 꼭 지참하여 땅모양이 지적도와 일치하는지와 도로에 접한 토지인지 여부를 반드시 확인해야 한다.

 

< 부동산119가 언론사에 기고한 원본 저작물로써 저작권은 부동산119(주)에 있음을 밝힙니다.>