[질문]
며칠 후에 부동산을 계약하고 잔금도 치를 예정입니다. 요즘은 하도 부동산 거래사고가 많아서 그러는데 부동산 거래사고를 방지할 수 있는 방법은 없나요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 매매 또는 임대차에 있어서 매도인 또는 임대인이 진정한 권리자인지 확인하지 않은 경우에,
매도인이라고 사칭하는 자로부터 주민등록등본만을 제출받고(주민증은 분실하였다고 거짓말함) 이를 진정한 소유자라고 오신하여 부동산을 매수한 사례입니다.
이 경우 매수인은(또는 중개사는) 매도인이 등기부상의 소유자와 일치하는지 여부를 주민등록증과 등기부등본에 의하여 확인하여야 합니다.
그러나 주민등록증도 위조되는 사례가 있으므로 더 확실을 기하기 위해서는 매도인의 권리증 건강보험 증 등 매도인의 신분을 확인할 수 있는 문서를 확인할 필요가 있습니다.
계약 후 중도금 또는 잔금지급 전에 처분금지 가처분 또는 가압류의 등기, 경매개시결정등기 또는 근저당권등기 등 권리제한 등기가 설정되어 있는 것을 확인하지 않고,
중도금 또는 잔금을 지급한 경우에 나중에 본안소송이 제기되어 매도인 또는 임차인이 패소판결을 받으면 매수인 또는 임차인은 피해를 봅니다.
따라서 반드시 중도금 또는 잔금지급 전에(특히 당일날 조심) 등기부등본을 확인하여 이러한 권리제한 등기가 되어 있는지 확인한 후 잔금을 지급하여야 하며, 이러한 등기가 되어 있으면 말소될 때까지 중도금 또는 잔금지급을 거절할 수 있습니다.
대리인에 의한 계약의 경우, 대리권의 존재에 관한 확인을 하지 않은 사례입니다.
아들이 아버지의 인감을 훔쳐 나와 위임장을 위조하여 아버지의 부동산을 매도한 경우, 아내가 남편의 인감을 훔쳐 나와 남편부동산을 매도한 경우등입니다.
이는 무권 대리에 해당하므로 매수인은 매도인에게 계약효력을 주장할 수 없습니다.
이를 방지하기 위해서는 매수인(또는 중개사는)은 인감증명서가 첨부된 위임장과 인감의 진위여부를 육안으로 확인하는 외에도, 매도인에게 반드시 대리권수여여부를 확인하는 것이 필요합니다.
월세를 살고 있는 세입자가 집주인의 위임을 받은 것으로 사칭하여(세입자가 스스로 집주인인 것처럼 사칭하는 사례도 있음) 전세를 놓은 후 전세금을 받아 도망친 사례도 있습니다.
전세입자(또는 중개업자)는 주인으로부터 위임을 받았다는 월세입자의 말을 확인하기 위해서 월세입자가 알려준 전화번호로 전화를 걸어 주인의 위임여부를 확인하였으나, 전화상대방은 집주인이 아니라 월세입자와 한 패이었던 경우입니다.
이 경우 전세입자는 무권대리인과의 계약의 효력을 집주인에게 주장할 수 없으며 전세금반환도 구할 수 없습니다.
결국, 대리인에 의한 계약의 경우, 상대방은 반드시 본인의 인감증명서가 첨부되고 인감이 날인되어 있는 위임장을 확인해야 하며, 더욱 확실을 기하기 위해서는 본인의 대리권수여여부도 직접 확인하는 것이 좋습니다.
동생의 처인 소유자의 승낙을 받아 무상으로 주택을 사용하면서 관리하던 사람이 자신이 소유자의 남편인 것처럼 소유자의 인감을 위조하여 위임장을 발급받아 이 주택을 매도한 사례도 있습니다.
중개사는 위 사기꾼이 집주인의 남편인 것으로 착각하여 위임장과 인감을 형식적으로만 대조하고 중개를 행한 경우입니다.
매수인과의 임대차 계약 시 문제점이 나타날 수 있습니다.
매매물건이 매도되어 아직 매수인 앞으로 이전등기되기 전에, 매도인으로부터 전세권한을 부여받은 매수인과 임대차계약을 체결하고자 하는 자는,
매수인과 임대차계약을 체결하기 보다는 매도인과(또는 매도인 및 매수인을 공동임대인으로 하여)임대차계약을 체결하는 것이 좋습니다.
왜냐하면 임차인이 주민등록과 인도 등 대항력을 갖추었다고 하더라도, 그 이후 매수인이 임대권한을 상실하게 되는 사정이 발생하면(예, 해제조건부 매매에서 매수인이 매매대금을 지급하지 않아 해제조건이 성취된 경우 등)에는 보호받을 수 없기 때문이다.
매도인과 임대차계약을 체결하고 주임법상 대항력과 확정일자를 받아두면 나중에 매수인 앞으로 이전등기가 되어도 대항력이 유지되므로 새로운 임대차계약을 체결할 필요도 없습니다.
매매 계약 시 매수인이 매도인의 근저당채무를 인수하는 경우에 은행은 매수인의 신용 및 담보대출비율 축소 등의 사정으로 매수인 앞으로의 대출승계를 거부하거나 혹은 담보대출비율을 축소하는 조건으로 대출승계를 승낙할 수 있습니다.
따라서 매매당사자는 이러한 경우에 대비하여 인수대출채무를 분명히 확정하고 대출승계가 거부될 경우의 대응방안(예컨대, 계약해제권의 유보 등)을 미리 약정해 두어야 합니다.
특별한 약정이 없다면 매수인은 원래 약정대로 인수하기로 한 매도인의 채무를 대신 변제하고, 원래 약정 잔금만을 지급하면 됩니다.
매도인 중에는 담보대출이 축소된 부분만큼을 매수인에게 현금으로 지급할 것을 강요하고 이를 이행하지 않으면 매매계약을 해제하기도 하는데 이는 효력이 없습니다.
매수인이 인수한 근저당채무가 포괄근저당인 경우에 주의해야 합니다. 포괄근저당인 경우는 채권최고액 범위내에서 매도인의 신용대출 등 기타 채무까지도 모두 담보가 됩니다.
따라서 매수인은 인수채무가 포괄근저당인지여부를 확인하고, 대출금채무확인서 등을 통하여 당해근저당에 의해 담보되는 실채무가 얼마인지를 확인해야 피해를 줄일 수 있습니다.