부동산매매시 - 상가매매, 점포매매, 가게매매, 상가점포매매 최적시기 및 잘파는 방법은?

[질문]
그 동안 보유하고 있던 상가를 처분하려고 합니다. 죽어가는 상가를 인수해서 이제 조금 단골도 생기고 해서 장사가 잘 되는 편인데 사정상 다른 곳으로 이사를 가게 되어서 상가를 매매하려고 합니다.

 

어려울 때 구입해서 인지 더 애착이 갑니다. 상가를 매매 할 때 매매 시점을 언제로 잡아야 상가를 잘 팔 수 있을까요? 또 잘 팔기 위해서는 어떻게 해야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 일반적으로 상가는 보통 사람들이 거래를 잘 안 하는 부동산이기 때문에 주택보다 친숙한 상품은 아닙니다.

 

그래서 상가를 제대로 알고 있는 사람도 그만큼 적습니다. 따라서 일반인들에게 생소한 만큼 최적의 사고파는 타이밍을 알기가 매우 어렵습니다.

 

그렇기 때문에 상가에 투자할 때는 신경을 몇 배로 많이 써야 합니다. 상가는 근린 상가, 아파트 단지 내 상가, 단독 주택 상가, 대형 상가, 대형 쇼핑몰, 재래시장 내 상가, 로드 상가, 택지 개발구역 상가 등이 있습니다.

이처럼 상가의 종류 또한 많아서 사고파는 타이밍이 다르게 나타납니다. 따라서 상가 특성에 들어맞는 방법으로 접근해야 성공할 수 있습니다.

 

상가 개발은 보통 대규모와 소규모로 나눌 수 있는데, 먼저 대규모 상가는 분양 공고를 하여 투자자를 모집합니다. 수익성이 높을 경우에는 경쟁률이 상당히 높고 분양권 프리미엄도 높게 형성됩니다.

 

이 경우에는 분양 초기 열기가 있을 때 프리미엄이 높지, 어느 정도 시간이 지나면 프리미엄이 다소 떨어진 가운데 거래가 이뤄지며 사자는 분위기도 점점 잦아드는 경향이 있습니다.

 

따라서 입주해서 장사를 하려는 투자자가 아니라면 이 시기를 파는 시점으로 잡는 것이 좋습니다.

대규모 상가는 보편적으로 좋은 입지에 세워지지만 무턱대고 다 좋은 것이 아닙니다. 아무리 황금 입지에 세워지는 상가라도 우열이 있게 마련이므로 상가를 고르는 데 있어서 상가 전문가의 조언이 필요합니다.

 

대형 상가 분양은 대체로 투자 목적을 가지고 있는 사람들이 달려들기 때문에 알맞은 때에 되파는 경우가 허다합니다. 그 때가 바로 가장 팔기 좋은 타이밍이기 때문입니다.

한편, 장사 목적으로 투자하는 것이라면 너무 성급하게 사려고 하지 말고 냉철한 판단력과 정확한 데이터를 가지고 기다리는 노력이 필요합니다. 그래야만 자신이 원하는 상가를 살 수 있기 때문입니다.

 

단지 내 상가 또한 보통 신문 광고를 통해 분양을 하는 경우가 많습니다. 분양받은 직후에는 기대 심리가 대단히 높아 프리미엄이 높게 붙어 다니므로 이때에는 구입하지 않는 것이 좋습니다.

하지만 팔 사람이라면 수요자가 몰려올 때이므로 이때 파는 것이 가장 유리합니다. 만일 이 시기를 놓친 사람은 최소한 당초 강세보다 약간 하락세를 나타낼지라도 파는 것이 차선책이며 만일 이 시기도 놓친다면 최소한 입점 전에는 팔아야 손해를 덜 봅니다.

또한 팔려는 사람은 중도금이 진행되는 가운데 프리미엄의 흐름이 약세로 가고 있는지 강세로 가고 있는지 주시해 보다가 수요가 많은 시점인 임대 놓을 때를 맞춰서 팔아야 합니다.

 

한편 사려는 사람은, 가장 안정적으로 구입하고 싶다면 상가가 업종별로 들어와 장사를 하고 있는 6개월에서 1년 안에 상권이 어떻게 이뤄지는지 분석, 검토해 보고 나서 업종이 골고루 들어오고 장사가 잘 되는 것을 본 후에 사는 것이 좋습니다.

하지만 상가 개점 초기부터 상가가 다 들어오지 않고 비어 있으며, 업종이 요즘 유행하는 업종 중심으로 편중되어 있는 상가라면 분양 초기의 프리미엄보다 훨씬 싸게 거래되어도 절대 사면 안 됩니다.

 

상가가 다른 부동산과 좀 다른 것은, 장사가 잘 되어야 상가 가격이 오르고 반대로 장사가 안 되면 상가 가격이 내려가 살 사람이 없다는 것입니다.

또 상가를 사고 팔 때 최적의 타이밍은 부동산 경기와도 밀접한 관계를 가지고 있으므로 큰 테두리에서 이 점을 감안하여 잡는 전문지식이 필요합니다.

 

일반적으로 부동산 침체기에는 상가 개발 과정에서 부동산 호황기보다 수요가 실수요지 중심에서 머무는 특징이 강하며 프리미엄도 실수요자 위주로 흐르기 때문에 투기세력이 발붙일 수 없는 프리미엄이 형성됩니다.

바로 이 시기에 상가를 사는 것이 최적의 구입 타이밍을 맞추었다고 보아야 하며, 상가 개발 시 단계별 사는 시점이 가장 싼 단계에 사는 것이 유리합니다.

 

반대로 유리하게 팔려고 한다면 저금리 시대에는 불경기를 꾹 참고 견디어 부동산 호황기에 파는 전략이 필요합니다. 사실 저금리 상태의 대출 이자는 1,2년을 합쳐도 호황기에 오르는 상가 부동산이 더 유리하기 때문에 미래가치로 보아 인내하는 수밖에 없다.

하지만 이 경우에는 장사가 잘 될 것이 명백하게 입증된 경우에만 해당하는 투자 전략임을 명심해야 합니다.

 

대체로 상가 개발에 의한 상가 분양권은 부동산 호황기에는 대형 상가, 대규모 쇼핑몰이 인기가 있어서 사자는 세가 강해 투자가치가 뛰어나지만, 불황기에는 정반대로 사자는 요구가 아주 약해 리스크가 크고 불리한 요소가 많습니다.

 

따라서 여러 곳에서 불황의 조짐이 나타나면 지체 없이 대형 쇼핑 상가는 팔아버리는 것이 좋습니다. 한편 부동산 침체기가 오랫동안 지속되면 소규모 상가 분양권을 잡는 것이 재산 증식에 도움이 됩니다.

 

이때는 많은 투자자들이 눈여겨 보지 않아 경쟁률이 낮거나 수의계약의 기회가 많으므로 분양을 받기 좋고 좋은 상가를 고를 수 있어서 유리하며, 또 분양받은 상가를 사는 것 역시 프리미엄이 낮게 형성되어 있어서 좋습니다.