재개발투자 - 재개발투자는 어떤 매물이 좋은가요?

[질문]
재개발에 투자를 해보려고 하는데 처음하는 거라 많이 떨립니다. 어떻게 해야 손해를 안 보고 투자를 할 수 있을까요?

 

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.

⑴ 재개발 투자시 매입시점을 잘 잡아야 합니다.
재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계의 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로 매입시점도 이점을 고려하여야 합니다.

 

구체적으로 보면 구역지정단계, 조합설립인가단계, 시공사선정단계, 사업시행인가단계, 관리처분단계 등이 있으며 각 추진단계의 확정시점 직전이 가장 좋은 투자의 시기입니다.

 

적정한 투자시기 선택을 위해서는 관심지역을 몇 개 선정하여 사업진행 추이를 면밀히 분석하는 것이 바람직합니다.

⑵ 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적습니다.
재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 장기간에 자금이 묶일 염려가 있습니다. 또한 사업추진과정 중에 각종 돌발변수가 많기 때문에 그만큼 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠습니다.

 

실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 추진되는 경우도 허다합니다. 사업기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 지게 되며, 해당 구역내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 됩니다.

 

따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 것이 유리합니다.

 

이러한 단계는 가격이 어느 선까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 피할 수 있습니다.

 

한편 재개발사업이 원활히 추진되고 있는가를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사업추진사항 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 좋은 방법 중에 하나입니다.

⑶ 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 합니다.
토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 됩니다.

 

일반적으로 재개발 구역내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액이 상이합니다.

 

따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가는 토지나 도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리합니다.

 

또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠습니다.

⑷ 개발이익비례율이 높은 지역이 수익성도 좋습니다.
일반적으로 비례율이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함 한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말합니다.

 

결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이 되는 것입니다. 따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 됩니다.

 

비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지 보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례율이 높게 나옵니다.

⑸ 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋습니다.
조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리합니다.

 

그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많습니다.

 

때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠습니다.

⑹ 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있습니다.
일반적으로 이주비 지급시점을 투자의 적기라고 합니다. 재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목입니다.

 

일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있습니다. 다만 이주비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것입니다.

⑺ 교통, 학군 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높습니다.
모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입지여건이 중요합니다.

 

이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문입니다.

 

또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있습니다.

 

특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건이 주거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하 철 개통 등을 고려한 투자가 필요합니다.

⑻ 지명도 있는 시공사를 선정한 지역을 선택해야 합니다.
IMF 한파로 인하여 하루아침에 쓰러지는 기업이 속출하였습니다. 또한 시공사 선정에 있어서 조합원에 유리하게 제시한 지명도가 다소 뒤떨어지는 건설회사의 부실한 추진으로 그동안 시공사가 변경되거나, 중단되는 등 조합원의 추가부담금이 늘어나 피해를 보게 되는 경우가 많았습니다.

 

그래서 재개발 시공 건설사의 안정성은 어느 때보다 중요시 되고 있으며, 높은 관심을 끌게 되었고 , 유명건설사의 브랜드 아파트는 가격도 높게 형성 되고 있습니다. 그러므로 투자시 인지도 높은 건설사가 시공하는 지역을 선택하는 것이 바람직합니다.

⑼ 전문가의 조언을 받아서 투자하는 것이 바람직합니다.
투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는 결코 투자를 망설일 필요가 없습니다.

 

그러나 재개발구역 투자자는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고 투자를 결정하기 전에 모든 재개발지역 현장을 다니면서 정보 수집을 하기엔 많은 시간과, 공부와, 정보 분석 능력을 해야 하는 등 여러 가지 어려움이 뒤따르기 마련입니다.

 

그러므로 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구하여 결정하는 것이 최선의 방법이 될 수 있습니다.