재개발투자 - 재개발투자 요령은?

[질문]
현재 재개발을 목적으로 추진위가 토지소유동의서와 인감증명 취합 접수하는 초기단계입니다. 살고 있는 집은 28평 빌라(대지평수 8평)입니다.

 

이 시점에서 최종 개발확정 시기가 몇 개월이 걸리는지? 그리고 청약통장 1순위가 되는데, 매도한 후 다른 곳에서 전세로 살면서, 아파트 분양을 받아야하는지?

 

그리고 대지평수가 8평인데 아파트 32평 분양권을 받아 아파트를 살수 있을까요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 현 시점에서 지금 질문하신 내용을 대답할 수 있는 사람은 아무도 없습니다.

 

즉 재개발사업에서 정확한 기간, 세부건축계획, 미래의 분양시장의 변화, 기타 여러 요인들이 불확실한 상태에서, 사업의 초기나 중간단계에서 특정 조합원 한 사람이 보유한 지분의 예상평가액과 그에 따른 수익과 손실의 배당액을 더한 최종권리가액, 예상분양가를 예측한다는 것은 불가능하다고 보아야 할 것입니다.

또 이러한 것들을 알아야만 계산이 가능한 추가 분담금액을 예상한다는 것은 더더욱 어렵습니다. 다른 재개발구역의 사례와 비교하여 예상금액을 추측해 볼 수는 있습니다.

 

하지만 각 사업지마다 면적과 조합원 수, 건축제한, 사업의 시기 등을 비롯한 제반 여건이 모두 다르기 때문에 이를 적용하는 것은 무리입니다.

 

다른 사업지의 기존개발 사례는 시행착오를 줄이고 기간을 단축하여 비용을 절감하는 등의 사업운영의 참고자료로 활용이 가능할 뿐입니다.

"재개발 사업"이란, 조합원이 현물(토지, 건물 등)과 비용을 출자해서 조합이라는 단체(회사)를 설립하여 출자된 토지 위에 아파트를 지어 분양하는 사업”이라고 할 수 있습니다.

 

여기에서 조합원은 아파트를 우선 분양받을 권리를 갖기는 하지만, 반면 조합이라는 사업자의 고객도 됩니다. 즉 현물을 출자한 조합의 주주이면서 고객이라는 두 가지 성격을 갖게 됩니다.

그런데 조합의 자산은 조합원들이 현금을 투자한 것이 아니라 현물을 투자했기 때문에, 조합원 개개인의 정확한 자산가치나 조합원의 출자비율을 정확히 알 수가 없습니다.

 

때문에 출자한 현물을 현금화하는 작업이 필요하고 이를 위해서 감정평가가 필요하게 됩니다.

 

감정평가는 각 조합원들의 출자비율을 정확히 산출하는 것이 가장 중요한 목적이므로 각 조합원들이 보유한 현물가치들을 감정 평가하여 각각의 조합원의 "최종권리가액"이 나오게 됩니다.

조합원은 조합의 고객으로써 조합이 분양하는 아파트를 분양받게 되는데 이 "최종권리가액"과 "분양대금"을 비교, 차액이 부족하면 조합에 추가 지불(추가분담금)하고, 남으면 받게 되는데 이를 청산금이라 합니다.

 

재개발은 이렇게 향후 예측이 불확실하지만, 단지 일반 부동산투자와 크게 다른 점은 투자금액이 두 번 들어간다는 것(초기투자와 추가분담금)과 두 번째의 투자금액이 얼마가 될지를 정확히 알 수 없다는 것인데, 지금까지 경험에서 추가 분담금 이상의 투자수익을 올린다는 것을 알기 때문에 여전히 매력적인 투자 대상이라는 것입니다.

 

구역지정이나 기본 계획이 수립되어야 어느 정도 예측이 가능합니다. 한마디로 재개발은 불확실성이 많은 부동산입니다.