부동산계약해지 - 부동산에서 매도인의 대리인으로 계약한 후 매도인의 일방적 계약해지 가능한가?

[질문]
아파트를 중개 하시는 분을 통해 매매계약을 하였습니다. 저녁 이였고 매도인이 거리가 먼 관계로 중개사와 매도인이 전화로 매매금액을 확정하고 매도인의 성명/주민번호/주소 등 계약서에 기재할 사항을 모두 확인 후,

 

그 자료를 근거로 매도인과 매수인의 매매 계약서를 중개사가 매도인의 대리인이 되어 계약서를 작성하였으며 계약에 따른 계약금은 중개사가 보관 명일 오전에 매도인의 통장으로 입금하였습니다. (수표인데 늦은 시간인 관계로 계약서에 매도인 계좌번호로 입금했습니다.)

매도인은 계약서의 잔금일(전화로 확인하고 정한 중도금/잔금일 임)이 매도인에게 손해라며 잔금일을 당겨줄 것(계약 후 약 보름)을 요구하였고 이에 매수인은 기간이 촉박한 관계로 부족한 금액을 1개월 대출 하였을때 발생하는 비용이 있으므로 매매금액을 1백만원 할인 해 줄 것을 요구하였습니다.

 

매도인은 이를 거부하였으며 일체의 할인도 없으며 잔금일은 약 보름이내로 해줄 것을 요구하여 약 4시간의 협의 끝에 매수인이 매도인의 모든 요구조건을 수용하기로 하고 계약을 위해 중개업소에 도착하니 매도인은 중개사가 입금한 계약금을 놓고 집으로 가 버렸습니다.

이에 중개사에게 원하는 조건을 다 수용함에도 계약을 거부하는 이유를 물었더니 주위 시세 보다 매매금액이 한 2천만원 정도 싼 것 같다며 전화로 약속했던 매도금액으로는 절대 거래를 할 수 없다는 것입니다.

 

그리고 매도인은 위임장을 써준 적이 없으니 법대로 하라는 겁니다. 중개사는 위임장이 없는 대리인으로서 곤란한 처지인 듯 하고 저(매수인) 역시 황당하고 난감한 상황입니다. 이 경우 매도인에게는 전혀 책임이 없는 겁니까?

일방적인 것도 아니고 협상을 하다 '난 모르는 일이다'식으로 나오는데 매매가가 적다고 생각한 매도인이 이런저런 이유로 계약을 파기하려다 매수인이 다 수용하자 이렇게 나오는 듯 합니다. 이 경우 매도인과 중개사 그리고 매수인의 책임은 어떻게 되나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 매수인의 글로써만 판단을 하면 매도인 입장에선 상당히 계산적인 반응을 한 것으로 판단이 됩니다.

 

잔금 일을 보름정도 앞당기는 것이 매매계약을 하고 인근 시세를 알아보니 2천만원정도 낮아 새로운 마음이 생긴 것으로 판단이 됩니다. 계약을 해놓은 상태에서 계약 상대방 일방이 이런 식으로 하면 매수인, 그것을 중개한 중개업자는 당황할 수밖에 없습니다.

우선 정리를 해보겠습니다. 계약당일 매도인과 중개업자가 전화의 통화로 인적사항 등 기본정보를 받았고 매매금액에 대해서도 매도인과 중개업자는 함께 그 금액을 도출하였을 것입니다. 물론 매수인도 그 금액의 산정에 동의를 하셨겠죠. 그리고 계약서를 중개업자가 대리 작성 하였을 것입니다.

이것의 행동은 중개업자와 매도인과의 위임관계가 중요한데 보통 부동산 거래상 신속을 요하게 됨으로써 매도인이 먼 거리에 있고 당장에 달려올 수 없는 거리라면 일반적으로 육성으로 대리권을 수여받게 되는 것입니다.

 

나중에 매수인이 거래한 부동산에 대한 손해배상 등 법적 문제가 생겼을 때 매도인이 중개업자에게 대리권을 수여를 했느냐의 판단은 매수인에게 입증책임이 있다 할 것입니다. 따라서 육성으로 했다라고 이야기를 하면 법원에서는 믿질 않겠죠.

그래서 보통 위임을 하면 위임장과 인감증명서를 요구하는 계약이 중요하다는 것입니다. 하지만 전례를 보면 보통 매도인이 없는 중개계약은 전화 등을 통한 위임을 받아 계약을 하므로 매도인은 정당하게 중개업자에게 위임을 했다고 볼 수가 있을 것입니다.

 

또 계약당일에 계약금 자체를 매도인 계좌로 송금은 하지 않았으나 중개업자 측에서 익일 매도인 계좌로 입금을 시켰다는 것은 묵시적으로 계약의 위임을 주었다는 것을 표명하기도 합니다. (함부로 남에게 계좌번호를 알려주지 않았을 것이니까요)

중개업자는 그 재산(부동산)에 대하여 처분권이 없습니다. 그래서 위임 없는 계약을 하게 되면 그 수수료를 받으려고 더 큰 손해배상을 당할 수가 있는데 누가 그렇게 하겠습니까? 따라서 매수인의 경우는 법적대응을 하셔도 가능하리라 판단이 됩니다.

 

우선 내용증명을 보내 위임사실과 그 손해배상에 대한 계약해제에 따른 계약금의 배액상환을 주장하셔야 할 것입니다. 만약 그 내용증명의 발송으로 회신이 온다면 그것이 계약의 위임의 증명으로 활용을 할 수가 있기 때문입니다.