기획부동산사기방법 - 기획부동산 식별법

■ 머리말 

언론에 보도된 기획부동산의 기사 내용은 대부분 투자자들이 이미 사기를 당한 후 'OO는 기획부동산에 사기를 당했다“라는 식으로 피해 내용에 대해 두루뭉술하게 기사화 한다. 그러나 본 글은 투자자들이 기획부동산에 사기를 당하기 전에 미리 참고하여 사기를 당하지 않도록 하기 위해 작성한 것이다. 

본 글은 부동산 지식이 전무한 상태로 “남들이 땅에 투자해서 돈을 많이 벌었다고 하니, 나도 땅에 투자를 해야 겠다”라는 식의‘묻지마 투자자’들에게까지 이해하기 쉽도록 상세히 설명하는 과정에서 내용이 간결하지 않고 장황한 면이 있으니 양해를 바란다. 

본 글에 대한 저작권은 부동산119 주식회사 ( www.bd119.com )에 있으며 회사의 동의 없이 자신이 직접 작성한 것처럼 자신의 홈페이지에 등재해서는 안 된다. 

■ 정의 

기획부동산의 본래의 의미는 ‘부동산을 기획 및 개발해서 분양 한다’는 뜻이다. 그러나 사기 집단들이 이 시장에 뛰어들면서 기획부동산의 의미는 ‘임야 및 절대 농지 등의 투자가치가 매우 떨어지는 매물을 직접 매수 또는 소유권자에게 가계약금 10~30%를 지불하고, 해당 매물에 대해 위탁매매 계약을 체결한 후 토지를 작게 분할하여 매도하는 과정에서 10배~200배이상 비싼 가격으로 투자자들에게 매도하여 막대한 전매 차익을 남기는 부동산 사기 회사’로 퇴색되고 있다. 

■ 개요 

조직운영방식 및 수익분배방식 등을 살펴보면 기존에 '네트워크마케팅'이라며 다단계 방식으로 가족, 친척, 친구 등에게 상품을 강매하여 수많은 사람들에게 민폐를 끼쳤던 다단계 판매회사의 조직과 매우 흡사하다. 다만 영업방식에서 신문광고 및 텔레마케팅이 추가된 것이다. 

■ 사업자/위치 

▶ 사업자 - 조직을 이끄는 회장, 사장, 전무, 이사 등(이하 ‘최상위 라인’이라 함)이 자금도 없고 지주도 확보되지 않았을 경우에는 대부분 개인사업자를 만들어서 영업한다. 그러나 최상위 라인이 자금도 1억원~3억원 정도 있고 지주도 확보가 되었을 경우에는 법인사업자를 만드는 경우가 많다. 

▶ 위치 - 사무실의 위치는 강남, 서초 지역을 선호하였으나 기획부동산에서 일했던 사람들이 빠져나와 독립하는 과정에서 서울, 수도권 지역까지 널리 퍼져있다. 

■ 상호/대표자 

▶ 상호 - OO건설, OO주택, OO개발, OO리츠, OO인베스트먼트, OO중개업소, OO컨설팅, OO영농조합 등 다양하다. 일부 사기꾼들은 주경야독을 통해 실제로 공인중개사 자격증을 취득하는 경우도 적지 않고 나중에는 착하게 살겠다면서 ‘떳다방 중개업소’를 운영하는 경우도 있다. 하지만 ‘개 버릇 남 못 준다’는 말처럼 결국은 ‘떳다방’을 통해 사기를 치니 주의가 필요하다. 

▶ 대표자 - 노숙자 등을 바지 사장으로 서류상에 만들어 놓는 경우가 많고, 사업자등록증을 포토샵을 통해 위조하는 경우도 적지 않다. 

■ 사무실 

▶단기 임대형 - 사무실이 이미 호화롭게 인테리어가 되어 있는 부도난 업체의 사무실을 3~6개월간 단기 임대한다. 사기 칠 때도 초기 자금이 필요한데 자금이 부족하거나 대박 낼 수 있는 지주(소유권자)를 아직 확보하지 못한 기획부동산의‘개인사업자’가 이용하는 경우가 많다. 이때 보증금은 없거나 매우 적고, 월세가 높으며 사무실 평수는 60평 미만이 많다. 그리고 사기 치는 기술이 떨어지는 편이다. 

▶장기 임대형 - 1년간 사무실 임대 계약한 경우를 말하며 언론에 발표된 개발예정지의 주변에 있는 땅을 이미 매수하였거나 소유권자(지주)와 투자가치가 없는 임야에 대해 위탁매매계약을 체결한 경우에 해당된다. 이때도 보증금은 최소한으로 지불하고, 월세가 높지만 1년간 장기임대계약을 체결하며 사무실 평수는 100평~300평 정도의 규모를 선호한다. 그리고 사기 기술은 고수에 해당되는 편이다. 

■ 사무실 집기/분위기 

사무실 집기는 개인사업자나 법인사업자 모두가 대부분 렌탈을 한다. 

▶렌탈 종류 - 책상, 의자, 컴퓨터, 복사기, 정수기는 물론 투자자들과 함께 현장 답사를 하기 위한 고급 승용차까지 모두 렌탈을 한다. 최근에는 ‘허’로 시작하는 자동차 번호는 ‘렌터카’ 라는 것이 국민들에게 널리 알려져 있으므로 에쿠스, 외제자동차 등 고급자동차를 대포차로 구입하여 연료비용이 저렴한 LPG가스로 불법 개조한 뒤 타고 다니는 경우가 더 많다. 

▶사무실 분위기 - 고급 인테리어 및 짝퉁(명품) 가구를 임대해 놓고 방문한 투자자들에게 가시적인 중압감과 신뢰감을 주도록 한다. 하지만 사무실의 고급스러운 품격과 전혀 어울리지 않는 사람들이 화장실을 들락거리는 것을 볼 수 있다. 이들은 텔레마케터인데 나이는 20대 초반 ~ 50대 초반의 남녀이며 연령, 학력, 지식수준 등의 제한이 없기 때문이다. 

■ 명함/옷차림 

▶명함 - 개인사업자임에도 명함에는 대부분 ‘주식회사’라고 인쇄한다. 또한 아직까지 얼굴에 젖살도 빠지지 않은 20대 후반 ~ 30대 중반의 젊은 사람임에도 불구하고 명함을 보면 전무, 상무, 이사 등의 직책인 경우도 적지 않다. 

그러나 이 사람들의 화술 및 학식 그리고 풍기는 천박한 인품과 초대형 평수의 고급인테리어가 되어 있는 사무실. 어쩐지 조화가 잘 안된다. 즉, 일반적인 회사와 비교해 보면 어딘가 모르게 부자연스러운 직책이고 문제가 많은 회사임을 알 수 있다. 

하지만 사회 경험과 연륜이 부족한 20~30대의 무직자들이 구인광고를 보고 찾아왔을 때 “당신들도 1~2년간 열심히 영업하면 전무, 상무, 이사 등이 될 수 있다”고 말하면서 자신감과 기대감을 주기 위해 “자신도 열심히 일해서 승진했다”고 말하지만 사실은 대부분은 기획부동산을 최초에 만들었던 멤버들이므로 최상위 라인에 위치해 있는 것이다. 

▶옷차림 - 최상위 라인의 위치에 있는 사람들의 옷차림은 거의 완벽한 짝퉁(명품)으로 전신을 포장한다. 하위 라인에서 일하는 텔레마케터들은 대기업에서 근무하는 텔레마케터처럼 전문교육기관을 통해 텔레마케팅 교육을 받은 것이 아니기 때문에 세련미가 떨어지는 목소리가 대부분이다. 

■ 준비 사항 

▶ 그룹사 - 서류상으로 페이퍼컴퍼니의 자회사를 3~7개 이상 만들어 놓고, 회사 소개서에는 자신들의 기획부동산이 ‘그룹사’라고 소개한다. 

▶ 땅 - 언론에 보도된 개발계획예정지 주변의 땅을 매수한다. 자금이 없는 경우는 소유권자와 계약금 10~30%를 선 지불 한 후 위탁매매계약을 체결한다. 그러나 이들이 영업하는 땅은 개발계획예정지에 해당 되어서 투자자들이 큰 수혜를 받을 수 있는 땅이 아니다. 다시 말해서 개발계획예정지와는 전혀 관계가 없고 또한 전혀 투자가치도 없는 땅이다. 

▶ 정치인 - 대통령 선거, 국회의원 선거. 지방자치 선거 때가 되면 사기꾼들도 바쁘다. 출마자들의 유세 지역을 따라 다니면서 정치인들과 악수하는 사진이 필요하기 때문이다. 따라서 출마자가 연설하고 있을 때 경호원들의 눈치를 봐가며 출마자의 옆이나 뒤에서 슬그머니 얼굴을 들이대고 그들과 매우 친한 척하고 있는 사진을 찍어 놓는다. 

▶ 지자체장 - 요새는 삼엄한 경호 때문에 유명 정치인 옆에서 사진을 찍는 것이 힘들다. 그러므로 그들보다는 쉬운 시/군/구청장과 시/군/구의원 출마자들과 사진을 찍는 것을 더 선호하는 추세이다. 

▶ 연예인 - 유명 연예인 사인회 및 유명 교회의 야유회도 꼼꼼하게 챙긴다. 유명 연예인의 사인회에 찾아가서 “당신의 열렬한 팬이니 사진 한 장 같이 찍자”고 부탁한다. 또 야유회에 놀러온 유명한 교회의 목사에게 다가가 넉살좋게 “목사님 존경 합니다”인사하며 악수를 청하고 그 모습을 사진에 담아 놓는다. 

▶ 사진 합성 - 이것도 저것도 준비해 놓지 못한 게으른 사기꾼들은 인터넷을 뒤져서 유명 정치인들이 유세하고 있는 사진을 다운로드 받아서 포토샵을 통해 유명 정치인의 옆에 본인 사진을 합성한 후 완성 사진을 확대하여 사무실에 걸어 놓는다. 

▶ 자선사업 - 고아원, 양로원, 장애인 단체 등을 통해 봉사하는 모습이나 적은 돈을 기부하는 모습을 사진을 찍는다. 

▶ 현수막 - 사기 치려고 하는 땅에다 시/군/구로부터 마치 허가가 난 것처럼 '축 개발' 공사 안내 현수막을 걸어 놓는다. 

▶ 표지판 - 공사안내표지판과 예상조감도, 완공예상도 등도 확대하여 사기 치려는 땅의 현장 곳곳에 표지판을 세워 놓는다. 

▶ 중장비 - 현장 답사 온 투자자들에게 마치 공사를 하고 있는 것처럼 보여주기 위해 이곳 저곳 조금씩 파헤쳐 놓고 포크레인 및 불도저를 임대해 놓는다. 

▶ 가건물 - 조립식 전원주택 및 펜션 등을 한 두 채 무허가 건물로 지어 놓고, 투자자들이 현장 답사 시 ‘모델하우스’라고 말한다. 이때는 미리 시/군/구 담당 공무원을 매수해 놓거나(언론보도 참고) 또는 허가도 받지 않은 상태로 불법 건축물을 지어 놓는다. 나중에 투자자들이 사기 당한 것을 알고 관할 관청에 항의하면 “우린 불법 건축물을 지었었는지 몰랐다”고 말한다. 

■ 회장실/접견실 

▶ 사진 - 대통령, 국회의원, 서울시장, 시/군/구청장, 시/군/구의원, 유명연예인, 유명목사 등과 악수하고 있는 사진을 크게 확대해서 벽에 걸어놓고 투자자들에게는 ‘학교 선후배 사이, 매우 절친한 사이, 부동산 투자 자문해주는 사이, 자신이 유명한 교회의 집사다’등이라고 안내한다. 

▶ 표창장/감사패 - 정부 및 서울특별시, 경기도 등의 지방자치 장으로부터 받은 감사패와 표창장 수 십 여개를 고급 액자에 넣어서 벽에 진열해 놓는다. 물론 모두 위조대행사이트를 통해 구매했거나 사기꾼들이 직접 포토샵을 통해 위조한 대통령 등의 표창장이다. 

▶ 스크랩북 - 회장님이 양로원과 고아원 등 각종 사회봉사를 하고 있는 사진과 언론에 보도된 기사, 신문에 전면 광고한 분양 광고 등을 스크랩하여 방문한 사람들에게 보여준다. 

▶ 개발계획도 - 저렴한 건축사 사무실을 통해 개발계획도, 평면도, 상세도, 예상조감도, 완공예상도 등을 실물사진처럼 환상적으로 그려서 벽에 걸어 놓거나 회의실 탁자의 유리 밑에 놓는다. 

■ 사기 대상 물건 

▶ 임야 - 기획부동산이 가장 많이 사기 치는 물건이다. 

▶ 매립 지역 농지 - 지적도 상에 필지 정리가 깔끔하고 주변 농지에 비해 가격도 절반 이하의 수준이어서 사기 치기 용이한 물건이다. 

▶ 그린벨트 해제 지역 - 그린벨트 해제 지역은 통상적으로 그 행위 제한이 그린벨트 지정시 행위 제한보다 더 엄격히 적용되는 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 공익용보전산지가 대부분이다. 

▶ 기타 - 기획부동산이 임야, 농지, 그린벨트 해제지역 등을 국한하여 사기를 치는 것이 아니다. 다만 다른 매물보다 사기 치기 쉽기 때문에 써먹는 빈도수가 높다는 뜻이다. 

■ 영업/광고 

▶ 홈페이지 - 기획 부동산은 홈페이지를 운영하기도 한다. 홈페이지를 통해 소개하고 있는 내용을 보면 언론에 보도된 신도시 지정지구, 개발예정지구와 관련된 호재지역의 보도기사를 올려놓는다. 그리고 자신들이 분양하는 땅이 큰 수혜를 받는 것처럼 사실과 거짓을 적절하게 물타기 식으로 섞어가며 왜곡한다. 또한 마치 자신들은 기획부동산이 아닌 것처럼 “기획 부동산을 주의하라”는 내용을 버젓이 올려놓고 “기획부동산 VS 개발회사의 차이점”을 설명하면서 투자자들에게 혼란을 주기도 한다. 

▶ 신문 - 신문에 토지 매매 및 토지 분양 광고를 전면 광고로 내놓는다. 유명한 메이저급 신문에 광고를 할 경우 투자자들은 분양 및 매매 회사가 기획부동산이 아니라 신뢰할 만한 회사일 것이라고 생각하기 때문이다. 기획부동산은 전면광고를 내준 대가로 자기네 회사 사업(토지분양)에 대해 신문기사를 써달라고 부탁 한다. 그러나 메이저 신문사의 전면 광고나 기사를 보고 분양을 받아 사기를 당해도 해당 신문사는 전혀 책임이 없으니 주의해야 한다. 

▶ 부동산사이트 - 유명 포탈의 부동산사이트, 부동산프랜차이즈사이트, 부동산직거래사이트, 생활정보지사이트 등에 도배한다. 매물등록 할 때는 중개업소에서 등록한 매물처럼 위장하기도 하고, 개인이 직거래로 직접 등록한 매물로 위장하여 등록하기도 한다. 이미 팔기 좋게 수없이 칼질(토지 분할)을 해놓은 터라 100평~1만평까지 매물의 평수가 다양하고 가격대도 500만원 ~ 3억원이상까지 다양하다. 유명포탈이나 유명부동산사이트에 등록된 매물을 보고 부동산 사기를 당해도 그에 대한 책임은 전적으로 당사자에게 있으니 주의해야 한다. 

▶ 생활정보지 - 미끼 매물로 전화가 많이 올만한 평수와 가격대로 광고를 낸다. 즉 전화해오는 사람의 성별, 연령별, 지역별, 지식별에 따라 상담 내용이 달라진다. 그때그때 맞춤형 사기 방식을 채택하여 영업을 하고 있다. 

▶ 텔레마케팅 - 개인정보 판매업자를 통해 서울 및 수도권, 광역시 등의 큰 도시에 거주하고 있는 성인들의 개인정보를 구매한 후 무작위로 전화해서 “대박 나는 좋은 땅이 있으니 사라”고 한다. “누가 요새 텔레마케터를 통해 기획부동산에 걸려들겠는가?”라고 반문할 수도 있겠지만 아직도 3%는 걸려든다. 

▶ 인맥 - 과거의 다단계 판매회사나 보험 설계사가 영업했던 것과 같이 가족과 친척, 친구와 이웃들에게 땅을 판다. 친분이 두터운 사람이 권유할 경우 투자자들은 신뢰하기 때문이다. 

▶ 교회 - 영업을 하기 위해서는 많은 사람들이 모이는 곳을 간다. 오프라인 영업의 경우는 교회에 나가서 많은 사람들에게 부동산투자 전문가 행세를 하며 “자신은 부동산 투자해서 돈벌었다”고 자랑한다. 그러면 밥과 술을 사주면서 “자신도 부동산 투자를 해서 돈벌 수 있도록 해달라”고 돈 싸들고 와서 애원하는 사람들이 있다. 

▶ 동호회 - 온라인 영업의 경우는 인터넷 카페나 블로그 등을 만들어서 언론에 보도된 재개발지역의 기사를 올려놓고 마치 자신이 부동산 투자 전문가인 것처럼 행세를 하며 부동산투자 모임을 만들기도 한다. 

■ 조직구성/관리 

▶ 고수 사기단 - 사기 치는 방법과 기술에 따라 등급이 있는데 최고수의 기획부동산은 1단계의 최상위 라인을 제외하고, 같이 일했던 2~3단계의 중간 간부와 텔레마케터 등에게 까지도 사기를 친다. 이들 회장의 사기 기술은 ‘인간문화재’ 급이며 주로 법인사업자로써 매출 규모가 크고 100~300평 정도의 큰 사무실을 사용하며 1년간 장기 임대를 한다. 중간 라인의 관리자와 최하위 라인은 구인광고를 통해 모집한다. 

▶ 중급 사기단 - 사기 치는 기술이 중급 이상인 경우는 2~3단계의 중간 간부와 텔레마케터에게 처음부터 터놓고 말한다. “우리는 기획부동산이고 있는 놈들의 돈을 조금씩 같이 나눠 쓰기 위해 모였다”면서 예전에 기획부동산에서 같이 일했었던 사람들을 다시 불러 모으거나 구인광고를 통해 처음부터 모집한다. 법인사업자와 개인사업자가 있으며 사무실은 3~6개월간 단기 임대를 하는 경우가 많다. 

▶ 하급 사기단 - 사무실 보증금도 없이 한 달간 선불 주고 사용하는 3~4평짜리 사무실에서 기획부동산을 흉내 내면서 텔레마케팅을 하다가 ‘해당 매물을 확인도 하지 않고 계약금과 잔금을 입금하는 묻지마 투자자’를 노린다. 낭떨어지(절벽) 판매 사기 사건이 이에 해당된다. 텔레마케팅을 하다가 눈먼 투자자가 걸리면 좋고, 잘 안 걸리면 부동산 광고 사기나 감정평가서 및 시세평가서 운운하는 소액 사기도 같이 병행한다. 

▶ 조직 구성 - 기획부동산을 만들 때는 최초에 3~5명(최상위 라인) 정도가 모이는데 과거에 같은 기획부동산에서 일했었던 사람들이 큰 사기를 치고 잠수를 탔다가 다시 모여서 만드는 경우가 많다. 이중에 나이가 많고 경험도 많고 언변력이 뛰어난 사람이 그룹사(?) 회장을 한다. 회장은 대부분 소위 빵잡이(교도소 자주 들락거리는 사람)며 실제로도 부동산 지식이 매우 높다. 따라서 판사, 변호사, 공인중개사들도 이들에게 사기 당하는 경우가 적지 않다. 

▶ 조직 모집 - 최초에 기획부동산을 만든 3~5명(최상위 라인)이 한 사람당 5명 정도를 모집 관리한다. 향후 그들이 중간간부 역할을 하며 그들 5명이 또 한 명당 5명을 모집하여 관리하는 방식으로 3단계만 넘으면 순식간에 125명의 조직원이 구성된다. 

▶ 조직 관계 - 큰 기획부동산의 경우는 자신이 속해있는 라인의 사람이 아니면 같은 사무실에서 일하고 있는 사람임에도 불구하고 이름도 모르는 경우가 많다. 항상 같은 라인에 속해있는 사람 및 직속 상사와 대화를 하며 매일 ‘사기 치는 방법, 남을 설득하는 방법, 상황에 따라 사기 치는 방법’ 등에 내용이 적혀 있는 교재를 통해 공부한다. 

▶ 가명 사용 - 최상위 라인과 중간 간부 이상의 관리자들은 회사 내부에서도 대부분 가명 또는 위조한 주민등록증을 사용하는 경우가 많고 그들이 사용하는 핸드폰은 거의 100% 대포폰이다. 자기가 열심히 텔레마케팅을 하는 곳이‘기획부동산 사기단’이라는 것을 모르고 있는 경우의 최하위 라인은 실명을 사용하기도 하지만 ‘기획부동산 사기단’이라는 것을 알고도 영업 활동을 계속 하는 사람은 가명을 사용하기도 한다. 

■ 조직원 모집/교육 

구인광고를 하기 전에 최상위 라인에 위치한 사람들은 사기 치기 위한 시나리오와 역할 분담에 관한 합의를 한다. 합의 사항에는 ‘중간 라인과 하위 라인까지도 사기를 칠 것인가? 아니면 터놓고 기획부동산이라고 말할 것인가?’에 대한 결정도 포함된다. 나중에 경찰에 걸렸을 때 누가 몇 년간 교도소에서 살고 나와야 하는 것인지 까지도 계산하면서 영업한다. 

▶ 구인 광고 - 생활정보지나 취업사이트 등에 월수입 200만원~500만원 가능하다는 광고를 내놓는다. 구인광고를 보고 찾아오는 사람들에게 텔레마케팅을 통해 사기 영업을 잘 할 수 있도록 이미 짜여진 전화상담 메뉴얼을 외우도록 한다. 

▶ 2~3단계의 중간간부와 하위라인에게 까지 사기 칠 계획인 경우 - 구인광고를 보고 찾아온 사람들에게 자기네들은 “기획부동산이 아니다”라고 말하는데 교육하는 사람은(이하 ‘사기교육담당자’라고 함) 공인중개사 자격증을 보여주면서 앞으로 자신이 교육하는 내용에 대해서 신뢰해야 한다고 강조한다. 

하지만 사기교육담당자의 이야기를 자세히 들어보면 일부는 사실을 말하기도 하지만, 일부는 자신들이 텔레마케터를 통해 손쉽게 땅을 팔 수 있도록 언론에 보도된 개발계획예정지와는 전혀 무관한 땅임에도 불구하고 수혜를 받을 수 있는 지역이라고 속인다. 

사기교육담당자는 부동산에 대한 전문지식이 부족한 텔레마케터들에게 전화상담교육을 하는 과정에서 중간 중간에 ‘생활 부동산 상식’도 말한다. 가령 “전세 집 구할 때의 요령이나, 이사한 후에는 확정일자를 꼭 받아야 한다”라는 등의 누구나 알고 있는 ‘부동산 생활 상식’을 말한다. 

사기교육담당자의 목적은 텔레마케터들이 ‘이 분이 말하는 내용은 나도 알고 있는 내용인데 아주 정확히 말하는 군. 그러니 이 사람이 교육하는 내용은 모두 정확한 내용일 거야!’라는 식의 호응과 신뢰감을 주기 위해서이다. 

그러나 나머지 교육은 기획부동산에서 땅을 파는 방식과 영업하는 방식은 모두 합법이고 자기들이 매도하려는 땅을 사는 사람들은 1~2년 이내에 큰돈을 벌 수 있다고 거짓말을 한다. 

뿐만 아니라 사기교육담당자는“나는 단 1년 만에 수십억원을 벌었다. 나의 재산은 수백억원이다. 나는 고급 승용차 에쿠스를 타고 다닌다. 나는 며칠 전에 해외여행을 15일동안 다녀왔다. 나는 1년에 10번 정도는 해외여행을 다닌다.”라면서 확인할 수 없는 말을 자주한다. 

즉, 사기교육담당자는 텔레마케터들에게 ‘여러분도 앞으로 열심히 텔레마케팅을 하고 가족, 친척, 친구 등에게 땅을 팔면 자신처럼 부자가 될 수 있다’라는 식으로 허황된 꿈과 자신에 대한 믿음과 충성심을 심어주기 위해서이다. 

이런 식으로 3일~7일간 집중적으로 세뇌 교육을 받게 되면 텔레마케터들은 자신들도 ‘1년동안 열심히 일하면 수 십 억원대의 부자가 될 것이다’라고 생각한다. 

텔레마케터들에게 있어서 ‘사기교육담당자는 영웅이자 존경의 대상이며 살아있는 전설’로 통하며 같이 일하는 동안 사기교육담당자의 말은 전혀 의심하지 않게 된다. 마치 사이비 종교 집단의 교주처럼 ‘이 사람의 말은 무조건 옳은 말이고 교육을 시키는 대로 해야 자신들도 큰 부자가 될 수 있다. 만일 이 분에게 잘못 찍히면 불이익을 당해서 큰 돈을 못 벌지도 모른다’고 생각한다. 

기획부동산에서 3개월~6개월 정도 일하게 되면 자신의 가족, 친척, 친구의 말보다 자신이 속해있는 라인의 직속 상사 및 동료의 말을 더 신뢰하는 경우가 많다. 자신이 가족, 친척, 친구들에게 이미 사기를 쳤었고 현재 진행형으로 계속 다른 피해자를 발생시키고 있음에도 불구하고 그들은 “1~2년이 지나면 가족, 친척, 친구가 투자한 땅은 대박 난다”고 굳게 믿고 있는 것이다. 

▶ 2~3단계의 중간간부와 하위라인에게 사기 칠 계획이 없는 경우 - 구인광고를 내놓고 찾아온 사람들에게 처음부터 터놓고 “우린 기획 부동산이다”라고 말한다. 이렇게 터놓고 말하는 경우는 향후에 부동산 사기 매출액이 크지 않다. 왜냐하면 수백명의 하위라인에 있는 사람들이 가족, 친척, 친구 등에게는 사기 칠 수가 없기 때문이다. 

최상위 라인이 “기획부동산이다”라고 밝혔을 때는 사기 치기 위한 준비가 완벽하지 않기 때문이다. 아마도 사기 치려고 확보한 땅의 평수가 적거나 개발계획예정지의 호재 지역과 자신들이 팔려는 땅의 거리가 너무 멀리 있어서 아무리 호재 지역과 엮어서 시나리오를 만들려고 해도 사기 그림이 잘 안 그려졌을 것이다. 

이런 경우의 영업은 신문광고를 하지 않는 경우가 많고, 부동산사이트, 생활정보지, 텔레마케터 등을 통해 무작위로 전화해서 걸리는 사람에게만 사기 치는 방법으로 소화를 한다. 

기획부동산에서 일해 봤던 사람은 소위 ‘돈 맛’을 보았기 때문에 다른 직업을 구해서 적응을 잘하지 못한다. 습관적으로 튀어 나오는 거짓말과 남에게 피해주는 것에 대해 죄책감도 많이 상실한 상태이다. 

따라서 다른 직업을 구해서 150만원~200만원 정도의 월급으로 생활하는 것에 흥미를 잃고 도박 중독자들처럼 한탕주의 사고가 머리에 박혀 있는 상태라서 결국은 스스로 기획부동산으로 찾아가거나 자신이 독립해서 기획부동산을 하나 만든다. 

■ 회사와 직원의 관계 

▶ 기획부동산이 하위라인에게 까지 사기칠 계획인 경우 - 구인광고를 보고 찾아온 사람들은 교육을 받은 후에도 해당 기획부동산의 직원으로 소속되는 것이 아니라 프리랜서나 사업파트너이다. 그러나 텔레마케터들은 매월 통장에 입금된 금액을 보고 “월급을 받았다”면서 해당 기획부동산에서 자신을 채용했다고 착각하고 있다. 

하지만 4대 보험도 가입되어 있지 않으며 매월 통장에 입금된 금액은 기본(사기)수당과 텔레마케팅을 통해 사기 친 대가이거나 가족, 친척, 친구를 상대로 사기 쳐서 땅을 판매한 수고의 대가이다. 텔레마케터들은 대부분 사기 친 총금액의 10%를 자기 몫으로 받는다. 나머지 금액은 중간라인과 최상위 라인에게 돌아간다. 

텔레마케터로 활동하다가 “나는 기획부동산 인줄 몰랐다”며 퇴사하는 사람들도 있다. 그러나 자신도 이미 사기꾼들과 공범이었기 때문에 경찰서에 신고하지 못한다. 따라서 기획부동산의 최상위 라인은 텔레마케터 신입의 통장에 사기 친 돈의 일부를 입금해 놓고 공범으로 만든다. 

사기 친 돈의 일부를 받은 텔레마케터 신입은 최상위 라인 및 중간 간부의 지시에 불복종을 할 경우 ‘괘씸죄’로 찍힌다. 이런 경우는 한 달간 열심히 텔레마케팅을 통해 사기 쳐서 발생한 매출의 일부를 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나는 경우도 있다. 그래도 텔레마케터는 노동부로부터 보호를 받을 수 없으며 어디에다 하소연할 데도 없다. 

왜냐하면 텔레마케터는 처음부터 직원이 아니었고 기획부동산의 사업파트너(공범)였기 때문이다. 만일 사기 수당을 못 받아서 억울하다면 텔레마케터가 사기 친 돈을 수 십 명이 나누어 가졌던 당사자들(최상위 라인, 중간간부라인, 하위라인)을 상대로 법원에“사기 쳐서 받은 돈에 대해 사기 수당을 지불하지 않는다”며 민사 소송을 내야 한다. 

▶ 기획부동산이 하위라인에게 사기 칠 계획이 없는 경우 - 구인광고를 냈던 기획부동산의 대부분은 “우린 기획부동산이다”라고 밝히지 않는 경우가 태반이다. 따라서 취업한 사람들은 대부분 자신들이 직원인 줄 안다. 그러나 한달 정도 지나게 되면 자신은 직원이 아니라 사업파트너(사기공범)이라는 것과, 자신이 열심히 텔레마케팅을 해서 남들에게 사기 쳐서 매출이 발생하지 않는다면 자신에게도 수입이 없다는 것을 알게 된다. 

따라서 텔레마케터들은 기획부동산에서 한 두 달간 일해 보다가 수익이 적으면 회사를 그만두는 사람이 많다. 그리고 나중에 남들에게는 기획부동산에서 일했었다는 말도 하지 않는다. 그것은 자신이 사기꾼들과 공범이었다는 것을 남들에게 알리는 결과가 되기 때문이다. 

기획부동산의 최상위 라인에 위치해 있는 사람들의 가장 큰 고민이 인력 관리이다. 구인광고를 보고 방문한 사람들에게 처음부터 ‘기획부동산’이라고 알렸을 경우에는 들어오는 사람이 적고, 나중에 기획부동산이라는 것을 알게 되더라도 그만두는 사람이 많다. 

■ 영업내용 

▶ 모르는 사람에게 영업하는 경우 - 텔레마케터는 신문광고를 보고 전화 온 사람에게 “이 땅에 투자하면 6개월~1년이내 단기 투자로 큰 시세 차익을 낼 수 있다. 그리고 투자금에 대해서는 전액 원금 회수를 보장하겠다”라는 말로 투자자들을 안심시킨다. 물론 사업장은 사기 친 후 3~6개월이내 폐쇄되므로 온갖 책임질 수 없는 말을 남발한다. 

▶ 잘아는 사람에게 영업하는 경우 -가족, 친척, 친구 등에게 인맥 영업을 한다. 초등학교부터 대학교 동창까지 오랜만에 저녁 식사 또는 술이나 한잔 하자며 반갑게 전화 통화를 한다. 나중에 만나서는 자신이 “부동산에 투자해서 대박이 났다”면서 미끼를 던져놓고 마치 돈을 많이 번 사람처럼 행세를 한다. 그러면 동창생은 귀가 솔깃하면서 “어디에다 투자를 했는데? 나도 좀 투자 할 수 없을까?”라며 미끼를 덥석 문다. 

미끼를 잘 물지 않으면 “내가 친구인데 너에 거짓말 하겠느냐? 나를 믿고 투자해봐라”라고 말한다. 이렇게 말하는 사람은 ‘이 사람도 상위 라인에 의해 사기를 당하고 있는 사람’이거나 오랫동안 기획부동산에서 일하면서 사기 노하우가 많이 쌓인 상태이다. 

죄책감이라는 것은 이미 사라진지 오래되었기 때문에 사기 교본에 적혀 있는 데로 나중에 “나도 피해자다”라며 자신도 사기를 당한 것처럼 발뺌하면 사기 당한 친구가 ‘응. 너도 피해자 구나’라고 이해해 줄 것이라고 믿기 때문에 사전에 방패 막을 쳐 놓는 것이다. 

■ 투자자와 현장 방문하기 전 

▶ 가계약금을 받은 후 현장 방문을 시킨다. 

▶ 가계약금을 받기 전까지는 절대로 정확한 번지수는 알려주지 않는다. 

▶ 정치인 및 시/군/구청장과 같이 해당 땅에 대해 작업(?)을 하고 있으므로 번지수는‘특급비밀’이라며 정보가 세어나가면 어르신들이 다칠 수 있다며 양해해 달라고 한다. 

▶ 투자자는 정확한 번지수도 모르는 체 계약금을 지불한다. 그러나 사실은 해당 땅에 대한 등기부등본 및 토지이용계획확인원, 공시지가 등의 열람을 막고자 지번을 알려주지 않는 것이다. 

■ 투자자와 현장 방문한 후 

▶ 어르신도 투자했다 - 기획부동산의 현장답사담당자는 투자자들이 현장을 방문한 후에는 해당 시/군/구청에 ‘건축행위 가능여부’에 대해 문의할 것을 알고 있다. 현장 답사 온 투자자들은 “임야의 경사도가 45도가 넘는 저 높은 산을 어떻게 개발하겠다는 거냐?”고 의심의 목소리로 질문하면, 현장답사담당자는 몇 장의 계약서를 꺼내서 보여준다. 계약서 내용을 보면 누구나 알 수 있는 정치인, 연예인, 시/군/구청장, 그룹 회장 등도 매수 계약을 체결한 계약서이다. 물론 이것도 기획부동산의 사기꾼들이 막도장을 파서 도장을 찍은 위조된 계약서이다. 

투자자들은 사무실에서 본 정치인, 연예인, 목사님 등 유명인사와 기획부동산의 회장님이 친분이 두텁다며 같이 찍은 사진을 떠올리게 된다. 그리고 현장답사담당자는 위조된 매매 계약서를 보여준 후에는 “이 땅에 대해서는 어르신(정치인과 시/군/구청장)들이 투자도 했고 현재 작업(개발 불가능한 지역을 개발이 가능하도록)을 하고 있으니 대박만 기다리고 있으면 된다”고 말한다. 

또한 “특급비밀이고 작업하는 사실이 언론에 보도되면 어르신들도 다치고 투자자들도 손해보게 된다면서 남편 또는 마누라한테 마저도 비밀로 해야 된다”면서 입막음을 해놓고 다짐을 받는다. 

▶ 공시지가 검색 안돼 - 기획부동산에서 소개한 땅은 번지수가 없거나 공시지가를 검색해도 안나오는 경우가 태반이다. 왜냐하면 공시지가가 평당 5천원이라는 것이 인터넷을 통해 검색되면 어떻게 평당 50만원에 팔수가 있겠는가? 따라서 기획부동산이 사기 칠 땅을 작업할 때는 번지수가 다른 땅에 대해 합병(합필)을 해놓는다. 가령 300-1번지의 땅과 300-2번지의 땅을 합병하면 약 1년 정도는 공시지가가 나오지 않는다. 그 사이에 사기를 친다. 또한 등기부등본상에서도 합필 이전의 거래가액이 표시되지 않으므로 원지주(소유권자)로부터의 매입 원가도 알 수 없게 된다. 

▶ 현지 중개업소 매수했을 시 - 현장 답사 온 투자자들이 해당 땅에 대해 물어보거나 전화 문의가 올 경우 “개발계획이 있다는 소문을 듣기는 했다. 유명 정치인도 그 땅에 투자했다는 소문도 있다. 최근 가격이 엄청 오르고 있는 추세다”라며 자신도 나중에 빠져나갈 수 있도록 정확한 답변을 피하고 “소문이 있다. 추세이다”라고 답변을 하지만 투자자들은 대부분 “개발계획이 있다. 땅값이 오르고 있다”고 이해하고 받아들인다. 

▶ 현지 중개업소 차렸을 시 - 기획부동산에서 사기 칠 땅의 규모가 수만평~수십만평일 경우는 해당 지역에서 가까운 지역에 중개업소를 하나 만든다. 이때는 더 강도가 높은 확신감을 투자자들에게 심어준다. “나는 100% 개발될 거라고 믿는다. 하루가 다르게 가격이 폭등하고 있다. 주변에 땅 가지고 있는 사람들 지금 대박 났다.” 이렇게 상담 받은 투자자들은 얼굴이 상기되고 로또 당첨된 것처럼 기뻐하면서 100% 투자를 한다. 잔금도 서둘러서 일시불로 지불한다. 

그러나 자세히 들어보면 “믿고 있다”는 말은 자기 의견이고 “폭등하고 있다. 대박났다.”등의 말은 자신이 스스로 호가를 높여놓은 말이다. 나중에 법적으로 문제가 없고 교도소를 가더라도 징역형을 적게 받기 위해서 이다. 

▶ 현지 식당 종업원 매수했을 시 - 비교적 적은 수 천 평의 땅을 사기 치려고 할 때 쓰인다. 해당 지역에 중개 업소를 매수해 놓지 못했거나 기획부동산에서 중개업소를 만들려면 비용 지출의 증가로 인해 채산성이 없는 경우이다. 현장답사담당자는 투자자들에게 “배고프지요? 음식을 맛있게 잘하는 식당이 있는데 대접해 드릴 테니 식사나 하고 가시지요?”라며 식당으로 자리를 옮긴다. 

그러나 사실은 식당에 바람잡이를 심어놓고 “이쪽 주변 땅값이 너무 오르고 있다”며 호재를 들먹이면서 “아마 1년 이내 10배~30배 이상은 땅값이 오를 거다”“자신들은 하루 벌어서 먹고사는 서민이라 투자하고 싶어도 돈이 없어서 투자를 못한다”는 등의 바람을 잡는다. 

▶ 현장 답사 후 귀가 길 - 현장답사담당자는 돌아오는 귀가 길의 차안에서 마지막으로 투자자들이 100% 신뢰하도록 온갖 거짓말을 다한다. “요새 월급만 가지고 어떻게 돈을 법니까?”로 말을 시작하면서 유명 연예인과 유명 정치인 등의 이름을 호명하면서 이들의 재산을 자신들의 회사에서 다 불려 줬다고 말한다. 

“국회의원 누구는 5천만원을 투자해서 1년 만에 5억을 벌었다. 누구는 다른 땅에 1억을 투자해서 1년 만에 15억원을 벌었다. 자신들이 1년 만에 되팔아서 그 돈으로 지금 강남에 빌딩을 샀다”는 등 투자자들의 정신을 쏙 빼놓는다. 

현재 개발된 “OO신도시 또한 농지였고, OO지역 또한 그린벨트 지역이었지만 어르신(정치인과 시/군/구청장)들이 움직여서 1년 만에 땅값이 수 백 배 올랐다. 이번에도 우리 회장님과 어르신들이 공동 투자해서 개발하고 있는 것이다. 이번 기회를 놓치면 다시는 이런 기회는 평생 없을 것“이라며 온갖 환상적인 거짓말로 투자자들을 꾀이면 이들은 100% 투자를 한다. 

■ 기획부동산의 광고와 거짓말 

▶ 동계올림픽 유치와 관련 

▶ 관광특구 및 리조트, 호텔 관련 

▶ 전원주택단지, 펜션단지 관련 

▶ 신도시, 아파트, 타운하우스 관련 

▶ 레저단지, 골프장, 도로개통 관련 

▶ 4대강 정비사업 관련 

▶ 이밖에 다양한 호재를 끊임없이 만들어 낸다. 

■ 피해를 당하지 않으려면 

▶ 사람 - 기획부동산에서 일하는 사람들이 내 뱉는 말은 70~80%가 거짓말이다. 그들에게서 오로지 신뢰할 수 있는 부분이 있다면 투자자들 앞에서 ‘숨쉬고 있는 모습’그 자체뿐이다. 나머지는 그 어떤 것도 신뢰해서는 안 되니 의심이 가면 더 이상 대화할 필요가 없다. 

▶ 증서 - 기획부동산으로 의심이 가는 경우 ①부동산개발업등록증 ②개발행위허가증을 보여 달라고 요구한다. 이 두 가지 증서가 준비되어 있지 않으면 이들은 기획부동산일 확률이 매우 높다. 때로는 이 두 가지 증서의 원본을 투자자들에게 보여줄 수도 있다. 그러나 그 증서 또한 위조하여 만들 수 있는 것이니 복사본을 가지고 반출할 수 있도록 허락해 달라고 한다. 사본임에도 불구하고 반출을 허락하지 않는다면 사기꾼일 확률이 매우 높다. 

▶ 가계약금 요구 - 매물은 보여 주지도 않고 가계약금부터 내라고 하면서 계약서를 꺼내들면 100% 사기꾼이다. 정신병자나 정신 나간 사람이 아니라면 물건도 보여주지 않고 돈부터 내라고 상식 이하의 말은 하지 않는다. 

▶ 신뢰 금물 - 아무리 신뢰할만한 사람의 투자 권유라 할지라도 무조건적인 신뢰는 금물이며, 가계약금을 입금하기 전에 먼저 동네에서 가장 오랫동안 영업 중인 중개업소를 찾아서 상담을 한다. 

▶ 제3자 동행 불가 - 현장답사담당자가 “가계약금을 입금하지 않은 사람은 현장 땅을 보여줄 수 없다”고 말하면 이들은 100% 기획부동산이다. 즉, 중개업소와 동행하여 방문하는 것을 차단하기 위한 얄팍한 잔머리를 굴리는 것이다. 만일 동행을 허락한다면 신뢰할 만한 중개업소에 출장비를 지불하고 전문가와 같이 방문해야 안전하다. 

▶ 정확한 번지수 공개 불가 - 가계약금 지불하기 전에 정확한 번지수가 어떻게 되느냐고 확인한다. ‘특급 비밀 및 1급 비밀’운운하면서 정확한 번지수를 알려주지 않으면 거의 100% 기획부동산이다. 

▶ 공시지가 검색 불가 - 만일 해당 물건에 대해 정확한 번지수를 알려주면 인터넷을 통해 공시지가를 확인하는 과정에서 번지수가 나오지 않으면 각별히 주의해야 한다. 기획부동산의 사기수법과 동일하기 때문이다. 

▶ 해당 관청 담당자 행세 - 기획부동산의 온갖 개발 호재에 대하여 설명을 들은 후에는 관할 시/군/구청 담당자에게 직접 물어봐야 한다. 이때 주의할 점은 기획부동산에서 해당 관청의 담당자의 전화번호라며 전화번호를 알려주는 경우도 있다. 그러나 기획부동산에서 알려준 전화번호는 자기 직원의 전화번호인 경우가 많고, 매수당한 공무원일 수도 있기 때문이다. 따라서 가장 안전하게 확인하는 방법은 본인이 인터넷을 통해 해당 관청(시/군/구청의 지적과/도시계획과 등)의 전화번호를 직접 알아내서 전화를 하여 상담하는 것이다. 

▶ 개별등기 해주겠다 - 여러 가지 개발 호재를 운운하면서 “이 땅을 매수하면 개별 등기도 해주겠다”고 말하면 기획부동산이다. 정말 개발계획예정지는 수 백 명에게 이미 분할되어 판매된 땅은 머리 아파서 개발하지 않는다. 

▶ 텔레마케터 전화 - 텔레마케터가 무작위로 전화해서 “6개월~1년만 지나면 땅값이 2~3배 오른다. 대박 나는 좋은 땅이 있으니 사라”며 권유하는 사람은 기획부동산이다. 정말 6개월 후에 2~3배 오르는 것이 100% 확실하고 투자 원금이 보장된 땅이라면 텔레마케터가 사채 돈을 빌려서라도 자신이 매수할 것이다. 토지는 적어도 5년~10년동안 장기 투자 하는 것이 상식이다. 

▶ 고위 공직자가 작업한다 - 청와대 직원, 국회의원, 시/군/구청장 등의 어르신들이 개입되어 있다고 말하면서 투자하라고 말하면 기획부동산이다. 절대로 그 어르신들은 이렇게 허술하게 노출되는 곳에는 개입하지 않는다. 

▶ 서류 신뢰해서는 안된다 - 투자자들은 기획부동산에서 “각서를 써주겠다. 6개월 후 매매까지 책임지고 해 주겠다. 인감증명서를 떼어 주겠다. 공증을 해주겠다.”는 등의 책임질 수 없는 말 때문에 해당 기획부동산을 신뢰해서 계약금과 잔금을 지불하기도 한다. 

그리고 투자자들은 별도의 각서와 법적 효력이 발생하는 공증을 했다고 안심을 하지만 이런 것은 아무런 의미가 없는 휴지조각이다. 3개월~6개월 후에 회사를 폐쇄할 텐데 무엇인들 못해줄까? 아마 해당 기획부동산의 “법인인감도장을 맡겨 달라”고 하면 그것도 줄 것이다. 

■ 맺음말 

필자는 높은 곳에 계시는 어르신(?)들이 아니고서야 일반 국민들이 땅 투기해서 단 1년 만에 투자 원금에 3~4배 이상의 이익을 낼 수는 없다고 생각한다. 따라서 단기 투자로 큰 이익을 낼 계획으로 땅 투자를 고려하고 있는 분은 다시 한번 생각해야 한다. 

[MBC 일요일 일요일 밤]에 TV프로에서 '이경규의 몰래카메라’라는 코너가 있었다. 이경규는 제작진들과 함께 ‘시나리오’를 만들고, 그 시나리오에 의해 사람마다 어떠한 역할을 담당하도록 한다. 실제 촬영에 들어가면 시나리오에 의해 바쁘게 움직이면서 각자의‘역할 분담’을 통해 어떤 연예인을 완벽히 속인다. 

연예인이라면 대부분 연기자이다. 즉 개그맨이던지, 영화배우이던지, 탤런트 이던지 말이다. 그런 연기자들을 상대로 이경규와 제작진들은 <시나리오와 역할 분담>을 통해 매번 몰래카메라로 속인다. 그리고 실패한 사례도 거의 없었다. 

기획부동산도 사기를 칠 때는 ‘이경규의 몰래 카메라와 동일한 방법’을 사용한다. 즉 기획부동산도 완벽한 ‘시나리오’를 만들고 그에 따른 직원들의 ‘역할 분담’을 통해 한명의 투자자를 완벽하게 속이는 것이다. 

연기가 직업인 연예인들도 몰래카메라를 시청하면서 ‘자신은 몰카에 안 속는다’고 자신하면서도 대부분 몰래카메라에 속은 후에는 “자신이 속을 것이라고는 꿈에도 생각을 못했다”면서 믿기지 않는다는 식으로 말을 한다. 

필자가 말하고자 하는 내용의 핵심이 여기에 있다. 대다수의 투자자들은 연기에 대해 공부를 해본 적도 없다. 따라서 연예인들보다 10배 이상은 더 쉽게 사기꾼들에게 속을 수밖에 없는 것이다. 

그러므로 필자가 작성한 ‘기획부동산 식별법’을 정독한 분이라면 매사에 서두르거나 과다한 욕심을 부리지 말고, 꼼꼼히 따져보고 확인하여, 더 이상 기획부동산에 사기를 당해서 막대한 재산상의 피해를 보는 분들이 없었으면 하는 바램으로 이 글을 작성한 것이다. 

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