농지취득자격증명서(농취증)의 반려

<농지취득자격증명서(농취증)의 반려>

 

농지취득자격증명서(농취증) 발급에 대한 일반적인 내용은 기존에 이미 설명을 했으니 그 페이지를 참고하기 바라고 오늘 서술할 내용은 농지취득자격증명서(농취증)를 발급을 받을 수 없는 경우에 대해서 설명을 하겠다.

 

해당매물 소재지 시청, 구청, 읍사무소 또는 면사무소에 농지취득자격증명(농취증)신청을 하면 거의 대부분 농지취득자격증명서를 쉽게 발급받을 수 있지만 농지가 농지로 사용이 되지 않아서 완전히 임야화가 되어 농지로의 복구가 어렵게 된 경우, 불법형질변경이 되어 농지에 건축물이 들어와 있어서 농지로의 복구가 필요한 경우, 농지가 묘지로 사용되고 있는 경우, 농지에 포장이 된 경우등은 농지취득자격증명서(농취증)의 발급이 어려울 수 있다.

농지가 불법으로 형질변경이나 농지전용이 된 경우, 관할 행정기관에서는 원상복구를 해야만 농지취득자격증명서(농취증)이 발급가능하다고 하는데, 원상복구를 할 수 있는 사람은 현재 등기상의 소유주여야 가능하기 때문에 현재 농지를 매수하려고 하는 사람은 농지를 원상복구하고 농지취득자격증명서(농취증)를 발급받기가 매우 어려울 수 있다.

 

당연히 농지취득자격증명서(농취증)가 발급되지 않으면 소유권등기이전이 되지 않는다. 그래서 경매나 공매의 농지 입찰에 참여하는 경우 해당 농지가 현재 농지로 사용되고 있는지, 현재 농사를 짓지 않아도 농지로의 복구가 가능한지, 농지에 무허가 건축물이 있는지, 묘지가 있는지 직접 현장을 조사하여 알아보고 이 경우 관할 시청, 구청, 읍사무소 또는 면사무소에 농지취득자격증명서(농취증) 발급이 가능한지 확인을 해봐야 한다.

왜냐하면 농지를 경매로 낙찰을 받은 경우, 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 하고, 이 서류가 제출되지 않으면 낙찰허가를 받을 수 없고 때론 경매보증금을 돌려받을 수 없기 때문이다.

 

농지 중에서 등기이전시 농지취득자격증명서(농취증)가 필요없는 경우는 아래와 같다. (개정 2011.10.12 등기예규 제1415호)

 

[농지취득자격증명(농취증)을 첨부할 필요가 없는 경우]

아래의 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 않고 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

가. 국가나 지방자치단체가 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

나. 상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물분할, 매각, 진정한 등기명의 회복, 농업법인의 합병을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 및 협의취득을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 「징발재산정리에 관한 특별조치법」제20조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제91조의 규정에 의한 환매권자가 환매권에 기하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

라. 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 의한 동원대상지역내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」제2조 및 제3조의 규정에 의한 환매권자등이 환매권등에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

마. 「농지법」제17조의 규정에 의한 농지이용증진사업시행계획에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

바. 도시지역 내의 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지에 대하여는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제83조 제3호 참조)

사. 「농지법」제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조의 규정에 의하여 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제126조 제1항 참조)

아. 「농지법」제13조 제1항 제1호부터 제6호까지에 해당하는 저당권자가 농지저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 매수인이 없어 「농지법」제13조제1항의 규정에 의하여 스스로 그 경매절차에서 담보농지를 취득하는 경우 및 「자산유동화에 관한 법률」제3조의 규정에 의한 유동화전문회사 등이 「농지법」제13조 제1항 제1호 부터 제4호까지의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우

자. 한국농어촌공사가 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 의하여 농지를 취득하거나, 「농어촌정비법」제16조에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

차. 「농어촌정비법」제25조 소정의 농업생산기반 정비사업 시행자에 의하여 시행된 환지계획 및 같은 법 제43조 소정의 교환 · 분할 · 합병에 따라 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 같은 법 제82조 소정의 농어촌관광휴양단지개발사업자가 그 사업의 시행을 위하여 농어촌관광휴양단지로 지정된 지역내의 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

카. 「농어촌정비법」제96조의 규정에 의하여 지정된 한계농지등의 정비사업시행자가 정비지구안의 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(같은 법 제100조 참조)

타. 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

파. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제13조 제1항 또는 제20조 제2항의 규정에 의한 공장설립등의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자 및 「중소기업창업 지원법」제33조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자가 당해 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우( 「기업활동 규제완화에 관한 특별조치법」제9조 제4항, 제13조 참조) 

 

위의 경우를 제외한 농지는 소유권이전 시 농지취득자격증명서(농취증)를 첨부해야 한다.

 

농지취득자격증명서(농취증)을 신청했는데 반려되는 경우는 해당 토지가 농지가 아니거나 농지취득자격증명서(농취증) 없이 취득할 수 있는 농지거나, 취득원인이 농지취득자격증명서(농취증)을 필요로 하지 않는 경우, 해당 농지가 불법으로 형질 변경되어 원상복구되지 않아 농지취득자격증명서(농취증)이 반려되는 경우 등이 있다.

 

이렇게 농지취득자격증명서(농취증)가 반려되는 경우에 계약금을 날리는 등 불이익을 당할 수 있으므로 해당 지자제의 담당자에게 농지원상복구계획서를 꼼꼼히 세부적으로 작성하여 제출하고, 반드시 복구계획서대로 한다는 조건하에 농지취득자격증명서(농취증)을 발급을 해주거나 도저히 복구가 불가능한 경우는 다시 농지취득자격증명서(농취증)을 반려하게 된다.

농지취득자격증명서(농취증)이 반려되었더라도 포기하지 말고 법원에 그 반려사유를 제출하면법원에 따라서 반려사류를 근거로 낙찰을 허가해주거나 낙찰불허를 하면서 보증금을 돌려주기도 하기 때문에 농지취득자격증명서(농취증)이 반려되었다고 해서 너무 걱정할 필요는 없다.

 

아래는 농지취득자격증명서(농취증)이 반려되었지만 농지취득자격증명서(농취증)없이 소유권이전이 이루어진 등기선례이다.

 

예시: 농지취득자격증명이 반려(토지의 현상이 농업경영목적의 실현이 불가능하다는 뜻이 기재됨)된 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는지 여부

 

판결: 지목은 농지일지라도 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용될 수 없다는 것이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명될 때에는 농지취득자격증명을 첨부하지 않고도 소유권이전등기를 신청할 수 있는바, 해당 토지가 주택의 대지로 사용되어 농업경영목적의 실현이 불가능하다는 취지가 기재된 관할 면장의 농지취득자격증명신청 반려통지서를 첨부한다면, 그 토지에 대한 소유권이전등기를 신청할 때에 농지취득자격증명을 첨부할 필요는 없을 것이다.( 제정 2000. 5. 19. [등기선례 제6-565호, 시행 ] > 종합법률정보 규칙)

 

필자의 경우 공매로 바로 옆에 계곡이 흐르고 풍경이 아름다운 국유지농지를 낙찰을 받았는데 20년정도 묵힌 땅이라서 완전히 임야화되어서 농지의 흔적을 찾을 수 없었다. 그러나 항상 쉽게 발급받던 농지취득자격증명서를 발급받기가 쉽지 않았다. 담당공무원이 현장을 방문하더니 임야화되어 농지로 복구해야한다면서 매우 깐깐하게 답변했다. 그래서 그 농지는 국유지로 국가에서 관리를 않해서 농지가 임야화 된 것이라는 내용과 함께 낙찰을 받으면 나무를 자르고 농지로 원상복구하고 약초와 과수를 재배하겠다는 농지복구계획서를 농지취득자격증명신청서, 농업경영계획서와 함께 제출하고 농지취득자격증명서를 발급받아서 소유권이전을 했다.

 

또 한가지 사례는 역시 강원도의 국유지농지를 낙찰을 받았는데 셀프등기를 하려고 취득세완납영수증, 등기신청서등 모든 서류를 첨부하고 농지취득자격증명신청서는 우편으로 농지소재지 읍사무소에 보내서 등기소에 가는 날 농지취득자격증명서를 찾아가려고 방문했더니 그 땅은 지목은 농지이지만 농지로 복구도 어려워보여 농지취득자격증명서를 발급해주기 어렵다는 말을 했다. 

그래서 이 땅은 국유지라서 나라에서 농사를 짓지 않고 방치해두어 임야처럼 된 것은 내 탓이 아니라고 말해도 말이 통하지 않았고 결국 농지취득자격증명은 반려가 되었다. 이에 소권이전등기를 못할까봐 많은 걱정을 하면서 등기소를 방문했고 농지취득자격증명서를 발급받지 못한 사유를 이야기 했더니 담당자가 농지인 경우 취득세가 취득가액의 3%이고, 농지가 아닌 토지는 4%이므로 부족한 취득세만를 더 납부하고 영수증을 발급받아오면 소유권이전등기가 가능하다고 해서 무사히 등기를 마쳤다. 

이 경우는 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 대하여 소유권이전등기를 신청할 때 농지취득자격증명(농취증)을 첨부할 필요가 없는 경우에 해당된다..

 

결론적으로 말하면 농지취득자격증명서(농취증)가 거의 대부분 쉽게 발급이 되지만 농지구입시 가급적 현장을 방문해보고 농지로 현재 사용되지 않는 경우 원상복구가 가능한지 한번쯤 확인해본다.

하지만, 묘가 있는 경우, 불법건축물이 있는 경우, 포장이 되어있는 경우는 다시 한번농지취득자격증명(농취증)발급이 어려울 수 있으니 원상복구가 가능한지 확인을 해보고 구입하는 것이 좋다.

 

국유지재산의 농지인 경우는 오래된 묵전이나 묵답이어서 임야화되어 있을지라도 웬만하면 쉽게 농지취득자격증명(농취증)발급이 가능하고, 약간 까다로운 경우 농지복구계획서등을 작성한 후 농지취득자격증명(농취증)을 발급받을 수 있고, 농지로의 복구가 어려운 경우는 농지취득자격증명서(농취증) 첨부없이도 소유권이전이 가능하니 크게 걱정할 것은 없다.