2. 임야세금 - 임야양도소득세, 사업용토지, 비사업용토지

2. 임야세금 - 임야양도소득세, 사업용토지, 비사업용토지   

 

(1) 사업용토지 임야

 

1) 산림유전자원보호림, 보안림(보안림), 채종림(채종림), 시험림(시험림), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 대통령령으로 정하는 아래의 임야 

① 산림보호구역

② 「산지관리법」에 따른 산지 안의 임야로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임야. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(동법 시행령 제30조의 규정에 따른 보전녹지지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 임야로서 도시지역으로 편입된 날부터 2년이 경과한 임야를 제외한다.

- 산림경영계획인가를 받아 시업(施業) 중인 임야

- 특수산림사업지구 안의 임야

③ 사찰림 또는 동유림(洞有林)

④ 공원자연보존지구 및 공원자연환경지구 안의 임야

⑤ 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 안의 임야

⑥ 문화재보호구역 안의 임야

⑦ 전통사찰이 소유하고 있는 경내지

⑧ 개발제한구역 안의 임야

⑨ 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 임야

⑩ 접도구역 안의 임야

⑪ 철도보호지구 안의 임야

⑫ 홍수관리구역 안의 임야

⑬ 상수원보호구역 안의 임야

 

2) 임야의 소재지와 동일한 시군구 또는 그와 연접한 시군구 임야로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어있고 사실상 거주하는 자가 소유한 임야

 

3) 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 보유기간 및 면적등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 아래의 임야

① 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야

② 종·묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야

③ 자연휴양림을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야

④ 수목원을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야

⑤ 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야

⑥ 사회복지법인등, 학교등, 종교·제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야

⑦ 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야

⑧ 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

⑨ 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야

 

(2) 비사업용토지 임야: 사업용임야를 제외한 모든 임야는 비사업용 임야에 해당한다.

 

(3) 양도소득세의 계산

1) 양도차익: 양도가액(실거래가격 또는 기준시가)-취득가액-필요경비

2) 양도소득금액: 양도차익-장기보유특별공제(해당되는 경우만)

3) 양도소득과세표준: 양도소득금액-양도소득기본공제(연 250만원)

4) 산출세액: 양도소득과세표준 X 적용세율

5) 결정세액: 산출세액을 계산 한 후 공제나 감면세액이 있으면 차감하고, 가산세액이 있으면 가감한다.

 

(4) 임야양도소득세 세율

1) 시업용토지인 경우: 6% ~ 38%(2년 이상 보유시에 해당), 50%(1년미만 보유시), 40%(1년이상~2년미만 보유시)

2) 비사업용토지인 경우: 16% ~ 48%(2년 이상 보유시에 해당)

3) 미등기양도자산의 경우: 양도소득 과세표준의 70%

 

[2년이상 보유시 사업용임야 적용세율]

양도소득과세표준	사업용임야 적용세율
1,200만원 이하	6%
1,200만원초과~4천600만원이하	15%-108만원
4,600만원 초과~8천800만원이하	24%-522만원
8,800만원 초과~1억5천만원이하	35%-1,490만원
1억5천만원 초과~5억원이하	38%-1,940만원
5억원 초과	40%-2,940만원

 

[2년이상 보유시 비사업용임야 적용세율]

양도소득과세표준	비사업용임야 적용세율
1,200만원 이하	16%
1,200만원초과~4천600만원이하	192만원+(1,200만원 초과액X25%)
4,600만원 초과~8천800만원이하	1,042만원+(4,600만원 초과액X34%)
8,800만원 초과~1억5천만원이하	2,470만원+(8,800만원 초과액X45%)
1억5천만원 초과~5억원이하	5,260만원+(1억5천만원 초과액X48%)
5억원 초과	2억2천60만원+(5억원 초과액X50%)

 

(5) 임야의 장기보유 특별 공제율

1) 사업용토지임야: 보유기간에 따라서 적용

2) 비사업토지인 경우: 2016년 1월1일을 기산점으로 장기보유특별공제를 새롭게 적용하므로, 2016년 전에 토지를 매입했다하더라도 2016년 1월 1일 매입한 것으로 하기 때문에 장기보유특별공제혜택을 받으려면 2019년이 되어야 가능하다.

 

[2021년 이후 양도할 경우 보유기간에 따른 장기보유특별공제 공제율]

 

보유기간	공제율
3년이상~4년미만	6%
4년이상~5년미만	8%
5년이상~6년미만	10%
6년이상~7년미만	12%
7년이상~8년미만	14%
8년이상~9년미만	16%
9년이상~10미만	18%
10년이상~11미만	20%

 

11년이상~12년미만	22%
12년이상~13년미만	24%
13년이상~14년미만	26%
14년이상~15년미만	28%
15년이상	30%

 

(6) 양도소득세 기본공제: 연간 250만원

 

(7) 양도소득의 필요경비

- 필요경비로 인정을 받으려면 취득 및 양도 당시 계약서, 대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증), 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장, 거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부), 건물을 신축한 경우(도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서) , 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증, 양도비용 지급 영수증, 인지세 납부 영수증, 국민주택채권 등 매각 영수증 등의 증빙서류가 반드시 있어야 한다.

 

1) 취득가액: 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말한다. 단, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 취득 당시의 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 산정한다. 취득 당시계약서상의 실거래가와 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금등 취득부대비용을 포함한다(재산세, 종합부동산세등 보유세는 해당되지 않음). 분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함된다. 또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정된다.

 

2) 자본적지출액: 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 아래와 같은 수선비를 말한다. 단, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등 정상적이고 일반적인 수선이나 간단한 개량은 필요경비에 포함되지 않고(즉 인테리어비어비용은 새시와 발코니확장을 제외하고 대부분 필요경비로 인정받지 못함) , 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비등의 유지비도 필요경비로 인정받지 못한다.

그러나 양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정된다.

① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

② 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치

③ 빌딩 등 피난시설 등 설치

④ 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구

⑤ 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 ①, ④ 와 유사한 성질의 것

 

3) 양도비용: 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말한다. 공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료등이 있다. 또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 단, 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 인정이 된다.

 

4) 설비비 개량비

① 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용

② 토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금

③ 토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액

 

(8) 비과세 양도소득 대상

1) 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

 

2) 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 아래의 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득(교환또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰편의 1/4이하인 경우만 해당)

① 국가 또는 지방자체단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

② 국가 또는 지방자체단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지

③ 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 단, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 경작하는 경우만 해당.

④ 농어촌정비법, 농지법, 한국농어촌공사 및 농지관리기금 또는 농업협동조합법에 의하여 교환 또는 분합하는 농지

 

3) 아래의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

① 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

② 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

4) 조합원입주권을 1개 보유한 1세대(관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 기존주택을 소유하는 세대)가 아래의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

① 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 

5) 1세대가 주택과 조합원입주권를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 비과세되지 않는다. 단, 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으00.로 정하는 경우에는 비과세된다.

 

(9) 양도소득세납부

1) 양도소득 과세표준 예정신고납부세액 또는 확정신고납부세액이 각각 1,000만원을 초과하는 경우 분할납부가 가능하다.

2) 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할 납부할 수 있다.

3) 양도소득세 예정신고납부는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 신고하고 납부하고, 부담부증여의 경우는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이내에 신고하고 납부한다.

4) 양도소득세 확정신고 납부기한은 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31일까지 신고하고 납부한다.

5) 양도소득세는 세무소를 직접 방문하여 신고하고 납부하거나, 홈택스홈페이지 https://hometax.go.kr에서 공인인증서등록후 [양도소득세종합안내]메뉴에 접속하여 양도소득세 전자신고를 하고 증빙서류는 pdf파일로 첨부하면 양도소득세 금액이 자동으로 계산되고, 납부서를 프린트해서 은행에 납부하거나 홈페이지에서 바로 전자납부가 가능하다.