[질문]
이번에 집을 구입하려고 하는데 직접구입해 볼 생각입니다. 직거래로 매매를 하는 경우 권리분석을 잘못해서 많은 위험이 있다는 것도 알고 있습니다.
직거래로 매매를 하는 경우 주의해야 하는 사항과 절차를 처음부터 등기를 완료하는 순간까지의 과정을 알려주세요.
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 첫 번째로 구입하고자 하는 부동산의 종류를 결정합니다. 부동산의 종류가 결정되면 구입하고자 하는 부동산의 지역을 결정합니다.
부동산 지역을 결정하기 전에 구입하고자 하는 부동산의 주변 환경을 어떤 것에 중점을 둘 건지 결정합니다. 주변 환경을 결정할 때는 자녀교육, 교통편, 편의시설, 직장과의 거리 등을 생각하여 결정해야 합니다.
현재 동원 가능한 금액과 현재 금액으로 부족할시 대출을 고려하고 해당 각 은행에 문의하여 대출 가능한 금액을 알아봅니다.
대출금액은 원금과 이자를 합하여 월급(수입)의 30%가 넘으면 생활이 힘들어지므로 월급(수입)을 감안하시고 대출금액을 결정하시기 바랍니다.
대출 금액까지 모든 계획이 끝나면 현재 살고 있는 집을 매매 처분합니다. 현재 살고 있는 집을 처분하지 않고 이사할 집을 먼저 계약하시면 이사날짜에 맞춰 현재 집을 처분하지 못하여 계약금을 날릴 수 있기 때문에 꼭 현재 살고 있는 집을 먼저 처분해야 합니다.
구입하고자 하는 부동산에 위치한 현지 부동산이나 국민은행 부동산 시세확인 서비스를 통하여 구입하고자 하는 부동산의 현재 시세를 알아봅니다.
부동산 시세는 참고만 하셔야 합니다. 국내의 어떠한 부동산사이트도 부동산시세 정보는 매도인 또는 중개사들로 인해 시세조작이 가능하므로 신뢰하시면 안 됩니다.
구입하고자 하는 부동산의 평형을 결정합니다. 인터넷을 이용하여 구입하고자 하는 부동산을 찾습니다.
구입하고자 하는 부동산을 방문하기 전에 '부동산24'의 현장 확인 리포트를 다운받은 후 현장에서 어떤 사항을 확인해야 하는지 숙지하고 매도인의 집을 방문합니다.
방문 시에는 여자 혼자 가는 것은 피하고 친구, 가족과 함께 방문하시기 바랍니다. 계약날짜에 등기부등본(1번째)을 열람하여 등기부상에 어떠한 권리들이 있는지 확인합니다.
계약금, 중도금, 잔금을 모두 치를 때까지 등기부등본은 총 3회에 거쳐서 확인하셔야 합니다. 등기부등본 등을 열람할 수 없는 시간이나 소유권 이전을 할 수 없는 날에는 계약을 피하도록 합니다.
[열람가능시간 : 07:00 ~ 23:00(월요일 ~ 금요일), 09:00 ~ 21:00(토요일, 일요일 및 공휴일)] 구입하고자 하는 부동산의 실제 소유자와 계약합니다.
부동산 직거래는 거래의 책임을 본인이 다 감당하여야 하므로 매물부동산의 실제 소유자와 계약해야 안전하며 실제소유자는 등기부등본에 기재된 사람과 주민등록증을 비교하여 실제소유자인지 아닌지를 확인하여야 합니다.
또한 주민등록증의 진위여부는 ARS(국번없이 1382)를 통하여 주민등록증의 진위여부를 판별합니다. 계약하고자 하는 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자인지 확인합니다.
미성년자나 금치산자, 한정치산자와 직접 계약을 체결할 경우, 계약이 취소될 수 있으므로 확인 후 계약을 체결합니다. 등기부등본과 실제 소유자를 확인한 후 이상이 없을 경우 계약서를 작성합니다.
계약서 작성 시 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의하고 이를 토대로 계약금, 중도금, 잔금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30 ~ 50일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정할 수 있습니다.
계약금과 중도금과 잔금의 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 상호간의 합의에 의해 결정합니다.
통상 계약금은 10%, 중도금은 40 ~ 50%, 잔금은 나머지 금액으로 결정합니다. 계약조항이 다 기재되면 기재내용을 세밀하게 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 연계부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
계약금을 현금으로 지급 시 매도인의 인감이 날인된 영수증을 받고 매수인이 보관합니다. 이사 준비를 합니다.
이사포탈 제트이사는 정보통신부 산하기관으로부터 ① 인터넷 안전사이트, ② 개인정보 보호사이트 등 2개 모두를 수상 및 획득하여 국내 동종업계에서 유일하게 국가기관이 검증한 사이트입니다.
국내에서 가장 안전한 제트이사를 통하여 견적을 신청하시면, 10분 ~ 3시간 이내 포장이사 서비스가 검증된 이사업체들로부터 수십 개의 견적서를 입찰방식으로 받아보실 수 있으며,
고객님보다 먼저 경험해 본 소비자들로부터 각 이사업체들의 서비스 품질에 관한 이용후기 평가내용 등을 읽어보시고, 그 중에 가장 마음에 드는 이사업체를 선택하여 계약을 합니다.
거래계약을 체결한 후, 30일 이내에 해당 시/구/군청에 부동산거래계약신고서를 작성하여 제출한 후, 부동산거래 신고필증을 받습니다.
중도금 지급 시간을 매도인과 협의하고 중도금 지급 시에는 먼저 오늘 날짜의 새로운 등기부등본(2번째) 열람을 통해 소유권, 근저당권 등 권리가 변경이 됐는지 다시 한 번 확인합니다.
변동이 없을시 중도금을 매수인이 매도인의 통장으로 직접 입금하거나 매도인의 인감이 날인 된 영수증을 주고받습니다.
중도금 지급 후에 매도인이 계약내용이 등기부등본상에 나타나지 않는 점을 이용하여 다른 사람에게 매매하거나 매물부동산을 담보로 하여 대출을 받고 잠적하는 경우가 있을 수 있습니다.
여기에 대한 예방방법으로 우선 소유권이전 등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 설정 할 수 있습니다. 이 경우 목적 부동산이 이중 매매 되더라도 가등기를 근거로 본등기를 하게 되면 가등기 순위가 인정됩니다.
다음으로 계약금이나 중도금을 피담보채권으로 해 부동산에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 만약 그 부동산 소유권을 취득하지 못하더라도 근저당권을 행사해 계약금 등을 회수할 수 있습니다.
이때에는 근저당권 순위를 살펴보고 배당받을 수 있는지 따져 봐야 합니다. 마지막으로 계약이행을 보증하기 위해 연대보증인을 세우는 것도 생각할 수 있습니다.
가등기시 필요서류로는 부동산 소유자는 인감증명서, 주민등록등본, 등기권리증, 인감도장이 필요하고 매수 예정자는 주민등록등본 1통, 도장이 필요합니다.
근저당 설정 시 필요서류로는 부동산 소유자는 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 등기권리증(건물/대지권), 인감도장이 필요하고 채권자는 주민등록등본 1통, 도장(막도장 가능)이 필요합니다.
잔금 지급 및 등기이전을 준비합니다. 잔금 지급 2 ~ 3일 전에 소유권 이전 시 필요한 서류를 준비하도록 합니다.
매도인은 매도용 인감증명서(매수인 인적사항 : 성명, 주소, 주민번호기재) 1통, 주민등록초본 3통, 등기권리증, 인감도장, 인감증명서(양도신고위임용, 소유권확인용) 2통, 피담보채무범위확인서(은행에서 발행)이 필요하고 매수인은 주민등록등본 1통, 인감도장(막도장 가능), 인감증명서(확인용)가 필요합니다.
잔금은 매수인이 매도인의 통장으로 직접 입금하거나 매도인의 인감이 날인 된 영수증을 매수인이 보관합니다.
잔금 지급 시에는 오늘 날짜의 새로운 등기부등본(3번째)을 열람을 통하여 다시 한번 소유권과 기타권리(근저당권, 가압류 등) 사항을 확인하여 매도인이 소유권자와 동일하고 다른 권리사항(근저당권, 가압류 등)이 추가되지 않았을 경우 잔금을 주고받습니다.
또한 각종 세금(재산세 등) 및 공과금(관리비, 전기, 수도, 도시가스 등)을 정산합니다. 잔금 지급 후 매도인으로부터 등기이전 서류를 받아 즉시 등기이전을 신청합니다.
세금확인 및 등기이전 후 소유권을 확인합니다. 부동산 거래 시 부과되는 세금은 매도자에게는 양도소득세가 매수자에게는 취득세와 등록세가 부과됩니다.
세금신고 및 납기일을 지키지 못할 경우 세금감면 혜택이 없어지거나, 가산금 등의 불이익이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 부동산 등기 신청 일주일 후에 등기부등본을 열람하여 소유권이 매수인에게 넘어갔는지 확인합니다.
< 이하 순서 정리>
■ 계획 하기
⑴ 구입하고자 하는 부동산의 종류를 결정합니다.
예) 아파트, 빌라, 단독, 다가구, 상가 등
⑵ 구입하고자 하는 부동산의 지역을 결정합니다.
예) 서울시 마포구 염리동
⑶ 구입하고자 하는 부동산의 주변 환경을 어떤 것에 중점을 둘 건지 결정합니다.
예) 자녀교육, 교통편, 편의시설, 직장과의 거리 등
⑷ 현재 동원가능한 금액과 현재 금액으로 부족할시 대출을 고려하고 해당 각 은행에 문의하여 대출 가능한 금액을 알아봅니다.
※ 대출금액은 원금과 이자를 합하여 월급(수입)의 30%가 넘으면 생활이 힘들어지므로 월급(수입)을 감안하시고
대출금액을 결정하시기 바랍니다.
⑸ 현재 살고 있는 집을 매매 처분합니다.
※ 현재 살고 있는 집을 처분하지 않고 이사할 집을 먼저 계약하시면 이사날짜에 맞춰 현재 집을 처분하지 못하여
계약금을 날릴 수 있기 때문에 꼭 현재 살고 있는 집을 먼저 처분해야 합니다.
■ 매물 찾기
⑴ 구입하고자 하는 부동산에 위치한 현지 부동산이나 국민은행 부동산 시세확인 서비스를 통하여 구입하고자 하는 부동산의 현재 시세를 알아봅니다.
※ 부동산 시세는 참고만 하셔야 합니다. 시세라는 것은 호가이기 때문입니다. 필자의 개인적인 생각의 정확한 시세라 함은 해당지역의 물건중에 가장 최근 경매가로 낙찰된 금액의 10~20%를 더한 금액이 정확한 현시세라고 생각합니다.
⑵ 구입하고자 하는 부동산의 평형을 결정합니다.
⑶ 매물검색을 통해 구입하고자 하는 부동산을 찾습니다.
⑷ 3~4개의 매물을 검색하여 해당 매물을 보시고 매물등록자(매도인)와 전화 통화를 하고 기타 궁금한 사항에 대하여 문의를 한 후 방문인원과 방문시간을 약속합니다.
■ 현장 확인
⑴ 구입하고자 하는 부동산을 방문하기 전에 '현장확인 리포트'를 다운받은 후 현장에서 어떤 사항을 확인해야 하는지 숙지하고 매도인의 집을 방문합니다.
※ 방문시에는 여자 혼자 가는 것은 피하고 친구, 가족과 함께 방문하시기 바랍니다.
■ 계약 및 중도금 지급하기
⑴ 계약날짜에 등기부등본(1번째)을 열람하여 등기부상에 어떠한 권리들이 있는지 확인합니다. 계약금, 중도금, 잔금을 모두 치를 때까지 등기부등본은 총 3회에 거쳐서 확인하셔야 합니다.
예) 소유권, 근저당권, 가압류 등
※ 등기부등본 등을 열람할 수 없는 시간이나 소유권 이전을 할 수 없는 날에는 계약을 피하도록 합니다.
⑵ 구입하고자 하는 부동산의 실제 소유자와 계약합니다.
※ 부동산 직거래는 거래의 책임을 본인이 다 감당하여야 하므로 매물부동산의 실제 소유자와 계약해야 안전하며 실제소유자는 등기부등본에 기재된 사람과 주민등록증을 비교하여 실제소유자인지 아닌지를 확인하여야 합니다. 또한 주민등록증의 진위여부는 ARS(국번없이 1382)를 통하여 주민등록증의 진위여부를 판별합니다.
⑶ 계약하고자 하는 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자인지 확인합니다.
※ 미성년자나 금치산자, 한정치산자와 직접 계약을 체결할 경우, 계약이 취소될 수 있으므로 확인후 계약을 체결합니다.
⑷ 등기부등본과 실제 소유자를 확인한 후 이상이 없을 경우 계약서를 작성합니다.
※ 일반인들은 계약서를 작성하는 것에 대해 막연한 두려움을 가지고 있습니다. 하지만 '계약서 작성시 유의사항'을 숙지하시고 '계약서 작성방법'을 따라 작성하시면 쉽게 작성하실 수 있습니다.
⑸ 계약서 작성시 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의하고 이를 토대로 계약금, 중도금, 잔금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30 ~ 50일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정할 수 있습니다.
※구 분 비 율(%)
(이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 상호간의 합의에 의해 결정합니다.)
① 계약금 : 10%
② 중도금 : 40 ~ 50%
③ 잔금 : 나머지 금액
⑹ 계약조항이 다 기재되면 기재내용을 세밀하게 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 연계부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
⑺ 계약금을 현금으로 지급시 매도인의 인감이 날인된 영수증을 받고 매수인이 보관합니다.
⑻ 이사 준비를 합니다.
제트이사( www.z24.co.kr )를 통하여 견적을 신청하시면 이사업체들로부터 수십 개의 견적서를 입찰방식으로 받아보실 수 있으며 서비스 품질에 관한 이용후기 평가내용 등을 읽어보시고 그 중에 가장 마음에 드는 이사업체를 선택하여 계약을 합니다.
⑼ 거래계약을 체결한 후, 30일 이내에 해당 시/구/군청에 부동산거래계약신고서를 작성하여 제출한 후, 부동산거래 신고필증을 받습니다.
⑽ 중도금 지급 시간을 매도인과 협의하고 중도금 지급시에는 먼저 오늘 날짜의 새로운 등기부등본(2번째) 열람을 통해 소유권, 근저당권 등 권리가 변경이 됐는지 다시 한 번 확인합니다.
변동이 없을시 중도금을 매수인이 매도인의 통장으로 직접 입금하거나 매도인의 인감이 날인 된 영수증을 주고받습니다.
중도금 지급 후에 매도인이 계약내용이 등기부등본상에 나타나지 않는 점을 이용하여 다른 사람에게 매매하거나 매물부동산을 담보로 하여 대출을 받고 잠적하는 경우가 있을 수 있습니다.
여기에 대한 예방방법으로 우선 소유권이전 등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 설정 할 수 있습니다. 이 경우 목적 부동산이 이중 매매 되더라도 가등기를 근거로 본등기를 하게 되면 가등기 순위가 인정됩니다.
다음으로 계약금이나 중도금을 피담보채권으로 해 부동산에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 만약 그 부동산 소유권을 취득하지 못하더라도 근저당권을 행사해 계약금 등을 회수할 수 있습니다.
이때에는 근저당권 순위를 살펴보고 배당받을 수 있는지 따져 봐야 합니다.
※ 가등기시 필요서류
- 부동산 소유자 : 인감증명서, 주민등록등본, 등기권리증, 인감도장
- 매수 예정자 : 주민등록등본 1통, 도장
※ 근저당 설정시 필요서류
- 부동산 소유자 : 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 등기권리증(건물/대지권), 인감도장
- 채권자 : 주민등록등본 1통, 도장(막도장 가능)
■ 잔급지급 및 등기이전
⑴ 잔금 지급 2 ~ 3일 전에 소유권 이전시 필요한 서류를 준비하도록 합니다.
- 매도인 : 매도용 인감증명서(매수인 인적사항 : 성명, 주소, 주민번호기재) 1통, 주민등록초본 3통, 등기권리증, 인감도장, 인감증명서(양도신고위임용, 소유권확인용) 2통, 피담보채무범위확인서(은행에서 발행)
- 매수인 : 주민등록등본 1통, 인감도장(막도장 가능), 인감증명서(확인용)
⑵ 잔금은 매수인이 매도인의 통장으로 직접 입금하거나 매도인의 인감이 날인 된 영수증을 매수인이 보관합니다.
⑶ 잔금 지급시에는 오늘 날짜의 새로운 등기부등본(3번째)을 열람을 통하여 다시 한번 소유권과 기타권리(근저당권, 가압류 등) 사항을 확인하여 매도인이 소유권자와 동일하고 다른 권리사항(근저당권, 가압류 등)이 추가되지 않았을 경우 잔금을 주고 받습니다.
⑷ 또한 각종 세금(재산세 등) 및 공과금(관리비, 전기, 수도, 도시가스 등)을 정산합니다.
⑸ 잔금 지급 후 매도인으로부터 등기이전 서류를 받아 즉시 등기이전을 신청합니다.
※ 되도록 법무사의 도움을 받아 잔금처리, 등기까지 마치는 것이 좋습니다. 하지만 고객님께서 직접 등기신청을 하실 때에는 관련서류들을 꼼꼼히 챙겨두시고 '직접등기방법'을 참조하시어 등기를 신청합니다.
■ 세금확인 및 등기이전후 소유권 확인
⑴ 부동산 거래시 부과되는 세금은 매도자에게는 양도소득세가 매수자에게는 취득세와 등록세가 부과됩니다. 세금신고 및 납기일을 지키지 못할 경우 세금감면 혜택이 없어지거나, 가산금 등의 불이익이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
⑵ 부동산 등기 신청 일주일 후에 등기부등본을 열람하여 소유권이 매수인에게 넘어갔는지 확인합니다.
'부동산직거래필독사항 > 매매직거래 따라하기' 카테고리의 다른 글
| 부동산직거래방법 - 부동산직거래 매매 따라하기(2) (0) | 2015.03.12 |
|---|