재건축수익성 - 재건축수익성 계산방법은?

[질문]
재건축의 수익을 계산하는 방법에 대해 알려주세요.

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 재건축 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재건축 아파트의 현재 매매가와 추가부담금 그리고 금융비용을 합한 총투자금액과 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있습니다.

 

아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 하겠습니다.

대지지분이 20평인 17평형 아파트에 있어 시공사가 제시한 무상지분율은 120%이며, 이에 17평형의 무상지분평형은 대지 지분 20평에 무상지분율 120%를 곱한 24평이 됩니다.

17평형 조합원이 재건축을 통해 30평형 아파트에 입주한다고 했을 때, 24평까지는 무상으로 배정받을 수 있는 것이며, 초과분인 6평에 해당하는 비용만큼만 부담하면 됩니다.

 

이 때 평균 평당 분양가가 900만원으로 예상된다고 하면, 무상지 분평형 초과분 6평에 이를 곱한 5,400만원이 추가부담금이 됩니다.

결국 17평형 거주자가 재건축을 통해 30평형 아파트에 입주할 경우 5,400만원만 부담하면 됩니다.

 

그리고 수익률을 살펴보면 현재 17평형의 매매가가 1억원이며 금융비용으로 대략 3,000만원 정도로 예상되고 있어 기존아파트 매매가에 추가부담금, 금융비용을 합한 1억 8,400만원이 총투자금액이 됩니다.

재건축 후 입주평형인 30평형의 대략적인 시세가 인근 지역 아파트를 시세를 토대로 유추했을 때 2억 4,000만원 정도 된다고 하면 결과적으로 5,600만원이 재건축에 따른 이익이 되는 셈입니다.