재건축수익성 - 재건축수익성 간단하게 계산방법은?

[질문]
재건축이 될 것이라고 동의서를 달라고 합니다. 한참을 망설인 끝에 얼마의 수익이 날것이냐고 동의서를 요구하는 사람에게 물었습니다. 그 사람은 모른다고 합니다. 정확한 계산은 설계가 나오고 감정평가가 나오고 시공사의 시공 금액이 나와야 알 수 있다고 합니다.

아무런 대답도 못하면서도 동의서를 요구합니다. 동의서를 주지 않으면 나중에 법적으로 조합이 매도청구를 한다고 합니다. 수익이 얼마나 발생하는지 알고 동의서를 쓰고 싶습니다. 알 수 있는 방법이 없나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 재건축은 노후된 건물을 헐고 공동으로 새로운 건물로 짓는 것을 생각하면 됩니다.

 

대부분 아파트로만 짓는 것을 생각 하지만 공동주택으로 아파트가 될 수도 단독주택이 될 수도 다세대나 연립이 될 수도 있습니다.

기반시설(도시가스,상하수도등등)이 양호한곳에서 노후량이 전체 면적의 3분의2 라면 할 수 있습니다. 사적부조의 개념이 강해 자기재산의 증식의 수단으로 활용하기도 합니다.

 

때문에 정부에선 공적부조의 개념이 강한 재개발은 권장을 하지만 재건축은 규제를 하는 것입니다.

수입과 지출을 이해하면 내집의 가치가 얼마나 되는지 조금은 이해를 할수 있을 것입니다. 관리처분에 각 세대별로 감정평가를 나눕니다. 대부분은 재건축으로 가격이 오르기 이전의 금액이 감정가로 산출이 됩니다.

이것은 수입에 해당합니다. 감정평가가 이루어지면 각 세대의 평형배정의 기준이 나오고 시공사의 선정으로 시공비가 산출이 되어 각 세대별로 조합분양가가 산정이 됩니다.

 

일반 분양분과의 차액이 재건축의 부가가치로 수입으로 생깁니다. 이 또한 수입입니다.

그럼 지출은 어떻게 잡는가? 분양 받을 수 있는 평수의 일반 분양금액이 지출이 되는 것입니다.(지출)
그럼 수익 계산이 간단해 집니다. 일반분양 ㅡ (감정가+조합분양 차액) = 집의 가치가 됩니다.

그럼 언제 파는 것이 적당할까요? 조합원은 건축물과 부속토지를 가지고 있어야 합니다. 재건축에 동의한자로 조합설립이 되면 조합원의 자격을 새로 취득을 할 수 없습니다.

 

결국 재건축에 동의서를 제출한 사람은 조합설립 이전에 팔아야 합니다. 그렇지 않으면 매수자가 조합원이 될 수 없습니다.

현금청산 대상자가 되는 것입니다. 미 동의자는 조금 더 시간의 여유는 있습니다. 관리처분 이전으로 사업시행인가 정도까지는 팔아야 수월합니다.

 

하지만 사업성이 가장 좋을 때는 조합설립 정도로 시공사의 시공비가 정해지면 가격이 떨어지는 것이 현실입니다. 그럼 얼마에 팔 것인가?

매수자의 입장에서 한번 생각을 해보아야할 필요성이 있습니다. 일반적으로는 최종수익에 팔고자 하지만 사는 사람은 최종수익에 매입을 하느니 주변의 다른 아파트를 사려고 합니다.

 

최소한 팔기 전에 사는 입장에서 한번쯤 생각을 해봐야 할 것입니다. 그 매도시기를 넘긴다면 분양을 받아야 합니다.