재건축매매시점 - 재건축아파트매매시점은?

[질문]
재건축 아파트를 매매하려고 합니다. 언제 매매해야 제일 좋은 가격을 받을 수 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 재건축이 되는 경우는, 지은 지 20년이 넘었고 시설이 너무 낡아 F등급으로 판정받거나, 또 20년이 안 되었지만 낡거나 무너질 염려가 있어 전 주민이 이사를 가야 하는 상황이 벌어질 때입니다.

 

특히 재건축 아파트 중 5층 아파트가 가장 돈이 됩니다. 그 다음으로 보통 서울 지역 10∼12층 중층 아파트가 재건축 아파트로 뜨고 있으나, 재건축시 조합원 부담이 큰 점이 문제입니다.

이런 조건을 갖춘 아파트에 재건축을 시행하기 위해 재건축 추진위원회가 결성된 직후가 가장 구입하기 좋은 시기입니다. 따라서 5층 아파트에 재건축 조건까지 갖추고 있고 추진위원회 구성을 위한 움직임이 가시화될 때 구입하여야 합니다.

 

추진위원회가 구성된 뒤에는 주민 동의를 받는데, 일반적으로 재건축 동의는 특별한 사항이 있지 않는 한 쉽게 얻습니다. 추진위원회가 구성되면 아파트 값이 올라가서 주민들에게도 이익이 되기 때문입니다.

 

재건축 추진위원회 준비 단계에서 구입하고 나면 기대 심리로 상당히 값이 많이 오르기 때문에 좋지만, 한 가지 단점이 있습니다. 사업이 승인될 때까지 기간이 길어서 자금 압박을 받는 투자자라면 힘들어 진다는 것입니다.

 

하지만 장기 투자로 승부를 건 투자자라면 재건축이 추진될 때 구입하는 것이 최적의 타이밍을 잡았다고 볼 수 있습니다.

이 시점에는 단기투자든, 장기 투자이든 간에 단지 안에서 가장 작은 평수를 사서 초기 투자 부담으로부터 자유로워지는 것이 가장 좋습니다.

 

그 후 어느 정도 재건축이 단계별로 추진되면 그 단지에서 가장 유리한 평수로 말을 바꿔 타거나 혹은 사업 승인 직후 조합원 능력에 따라 새로 건설하는 평수 중 선택권을 주면 그 주변에서 가장 인기 있는 평수를 선택하는 것을 잊어서는 안 됩니다.

평수 선택권이 주어질 때가 재산을 불릴 수 있는 가장 좋은 때이므로 현재 자신의 자금 능력만 지나치게 생각하지 말고, 파는 것을 전제로 하여 평수를 선택하는 것이 현명합니다.

 

재건축 후 입주하려는 조합원들의 대다수가 투자하려는 생각을 하지 않고 자신의 상황에 맞는 평수를 선택하려는데, 이는 들어오는 돈을 발로 내차버리는 격입니다.

 

추진위원회가 조합으로 인가를 받고 시공사가 선정되면, 개발 단계별로 볼 때 가장 높은 폭으로 가격이 오릅니다.

이 시점에서 단기 투자로 산 투자자는 파는 것이 유리합니다. 왜냐하면 그 후부터는 상당기간 값이 안 오르는 경향이 있어 투자금액만 묶이는 결과를 가져오기 때문입니다. 또한 구입할 사람은 아파트 안전진단이 통과된 시점에서 사는 것이 좋습니다.

안전진단이 통과되면 그 동안 답보상태에 있던 재건축이 빠르게 진행되어서 금융 부담도 적고, 부동산 값의 상승폭이 더해져서 다음 단계에서도 오르기 때문입니다.

 

사업 시행 인가부터 관리처분 계획단계에 이르기까지는 조합원 분담금이 확정되기 때문에 부동산 값이 소폭 오름세로 반영됩니다.

이 시기에 어떤 재건축 아파트는 분담금 문제로 인해 이주한 상태라도 더 이상 공사가 진행되지 않아서 결국 조합원이 분열되고 시공 회사를 불신하는 움직임도 있을 때라 부동산 값이 답보상태로 가거나 하락하는 경우도 종종 있으니 이 점도 고려하여 사고파는 시기를 잡는 것이 좋습니다.

 

부동산 값은 중도금 지불 기간 동안 부동산 경기에 따라 다소 차이는 나지만 통상적으로 보합세를 유지하는 경향이 있어 시간적으로 손실을 가져오게 마련이어서 구입하는 입장에서는 적절한 타이밍이 아닙니다.

 

반대로 부동산 경기가 호황일 때는 대체할 부동산이 별로 없다면 중도금 지불 기간이 길더라도 강보합세를 나타내므로 투자하지 않는 사람보다는 낫습니다.

단기 투자를 하고 있는 투자자라면 마지막으로 중도금 지불 시점에서 사는 것이 최적의 타이밍을 잡았다고 할 수 있습니다. 반대로 장기 투자를 하고 있는 사람은 새 아파트에 입주한 후 6개월 시점에서 파는 것이 아주 적절한 타이밍이 됩니다.

 

단, 부동산 경기가 침체기가 아닐 때 매도시기를 잡아야 낭패를 보지 않습니다.