재건축매매시점 - 재건축아파트 매매시점이 매매계약 시인지 여부?

[질문]
현재 무주택자이며 재건축조합원으로서 12월 중순에 준공이 남으로 1주택자가 됩니다. 다른 재건축아파트도 소유하고 있으며 이아파트는 1월 중순에 준공이 남으로 2주택자가 됩니다.

위의 경우 준공시점으로 주택소유가 인정이 되므로 12월 중순에 1주택자가 될 수 있고 원조합원으로서 12월의 아파트에 대해서 비과세혜택을 받을 수가 있습니다.

 

재건축아파트의 경우 등기가 빨리 난다고는 하지만 아무리 빨라도 준공시점에서 1~2개월의 기간이 소요되는 것이 보통입니다.

매매로 인한 등기이전시점은 2개월을 잡을 경우 빨라도 2월 중순은 되어야 매도인에게 등기가 되며 복등기로 등기이전을 한다 해도 2월 중순이 될 것 입니다.

 

허나 2월이면 1월에 준공이 나는 다른 아파트의 주택인정으로 2주택자가 될 수밖에 없습니다.

위의 경우 소유권이전시점을 등기 나는 시점으로 보느냐 매매계약일을 시점으로 보느냐에 따라서 비과세혜택자가 비과세가 안 되는 일이 생길수가 있게 될 것 입니다.

 

위의 경우 첫번째 주택매매 시 비과세가 되기 위해서는 어떻게 하는게 좋은지 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 재건축조합원의 입주권에서 주택으로 전환되는 시점은 준공일 또는 그전에 임시사용승인을 받는 경우에는 임시사용승인일이 됩니다.

 

소득세법상 양도 시기는 매매대금 청산일이 되고 매매계약일이나 소유권이전시기가 아닙니다. 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 됩니다.

따라서 2번 아파트 준공 또는 임시사용승인을 받기 전에 1번 아파트를 매매하여 잔금을 받고 대금입금의 증빙서류를 갖추어 놓으면 소유권이전등기 전이라도 양도로 인정받습니다.

 

문제는 1번 아파트가 투기과열지구 안에 있어서 조합원 입주권 전매제한대상이고, 2번 아파트 준공 시까지 1번 아파트 등기가 나지 않으면 불가피하게 2주택이 될 수밖에 없습니다.