부동산경매절차 - 부동산경매 진행순서가 어떻게 되나요?

[질문]
부동산 경매는 어떤 순서대로 진행이 되나요? 경매가 진행되는 순서에 대해 자세하게 알고 싶습니다.

 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 경매절차는 크게는 3단계의 절차를 거칩니다.
해당 목적물을 압류하고 압류한 목적물을 가격으로 변환해서 채권자의 채권을 변제하게 됩니다. 경매 진행순서를 알아보겠습니다.

첫 번째는, 경매신청 및 경매개시결정이 이루어집니다.
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.

두 번째는, 배당요구의 종기결정 및 공고를 하게 됩니다.
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.

세 번째는, 매각을 준비합니다.
다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.

 

네 번째는, 매각방법, 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지하게 됩니다.
위 절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정, 통지, 공고합니다.

다섯 번째는, 매각을 실시합니다.
기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우 매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시하지는 않습니다.

여섯 번째는, 매각허부를 결정합니다.
그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다. 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.

일곱 번째는, 매각대금을 납부합니다.
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.

여덟 번째는, 배당절차가 이루어집니다.
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다. 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

아홉 번째는, 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도를 명령합니다.
매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납후에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.

또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.