분양사무실사기 - 신축상가분양사기, 시공사의 부도이유로 건축주가 사기치는 방법

[질문]

제가 분양을 받은 건물의 시공회사와 땅주인은 상가 4개를 지어서 2개는 시공사가, 2개는 땅주인이 차지하기로 하고, 시공사측은 이 자신의 몫의 상가 2개를 처분(분양)하여 공사대금으로 사용하기로 하고 분양자에게 땅주인은 소유권 이전 등기를 해주기로 한 것입니다.

이를 알게 된 저는 시공회사에 이 상가 중 한 개를 분양받았습니다. 이런 내용을 땅주인도 알고 있습니다. 헌데 시공회사는 망해서 공사를 80% 한 후 중단하였고, 땅주인은 이를 이유로 자비로 마무리 공사를 하겠다며 시공회사를 회유하여 이미 저에게 분양된 상가 1개의 처분권을 포기한다는 포기각서를 받아내었습니다.

그리고는 이를 이유로 마무리 공사대금으로 제 상가를 시공사로부터 채무변제 받은 것이기에 저에게 소유권 이전등기를 해 줄 수 없다고 버티고 있는 것입니다.

그래서 저는 시공사로부터 소유권 이전등기를 받아야 하지만 시공사가 무능에 빠져서 이를 이행할 수 없기 때문에 땅주인은 시공사에게, 시공사는 저에게 소유권 이전등기를 하라는 소송을 제기하였습니다.

그런데 1심에서 땅주인의 마무리 공사비에 대한 손해를 시공사가 변제하지 않은 이상 포기 각서에 의해 건축계약이 소멸되었고 저에게는 땅주인에게 소유권 이전등기를 청구할 권리가 없다고 판결하였습니다.

이는 건축계약서에서 땅주인이 위임한 처분권에서 의해 이미 처분된 제 상가를 나중에 포기각서를 받았다는 이유만으로 무효로 하였기에 처분권 위임에 대한 책임을 외면한 판결인지라 저는 항소하였습니다.

게다가 마무리 공사비란 것을 따져보면, 분양피해자들의 분양 잔금을 시공회사에 내지 않고 땅주인에게 직접 지급한 돈과, 건축계약서에서 땅주인 소유분 38.5평을 제외한 추가분양평수는 평당 5백만원을 땅주인이 추가부담 해야 입주한다고 명시되어 있는데 땅주인이 차지한 아파트가 42~45평형 등으로 (추가 총평수×5백만원) 을 한 돈을 합산하면 마무리 공사비의 두 배에 가까운 돈이 산출됩니다.

즉, 1심에서의 마무리 공사비에 대한 손해 변제가 안 되어서 청구 권리가 없다는 판결은 이러한 사실을 제대로 살피지 않은 판결인 것입니다. 이런 경우 항소하면 승소할 수 있나요?

 

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[답변]

부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 1심 판결은 항소할 실익이 있는 것으로 보입니다. 즉, 토지명의인은 사실상 시행사, 건축주, 분양권자, 도급업자의 지위에 있는 반면, 시공업체는 수급업자의 지위에 있을 뿐이며, 당초 건물신축과 관련된 공사계약을 체결함에 있어 2동을 시공사에게 대물로 지급하며,

시공사는 위 대물을 처분하여 공사대금에 충당하려는 사실을 토지명의인도 잘 알고 있는 상황이었으며, 토지명의인과 시공업체의 계약내용에 따라 분양이 이루어졌다면, 위 분양계약은 건축주이자 시행사인 토지명의인에게까지 그 효력이 있다고 볼 여지가 있기 때문입니다.

분양계약서의 작성 경위 및 그 내용을 검토하여야 할 것이나, 일단은 위와 같은 해석이 가능할 것입니다. 한편, 분양계약서에는 위와 같은 내용이 들어 있지 않고 시공업체의 명의만 나와 있다면 표현대리 주장이 가능한지 검토하여야 할 것입니다.

즉, 이 사건 건물의 분양업자는 토지명의인인데 시공사가 이를 분양하였으며, 귀하께서도 이를 적법한 분양계약으로 믿었다면 당연히 토지명의인인 분양권자에게도 대응할 수 있었다고 믿었으며 그와 같이 믿는데 귀하에게 정당한 사유가 있었다고 볼 여지가 있기 때문입니다.

위와 같은 토지명의인의 책임이 인정되지 않는다고 한다면, 건축주가 건물의 소유권을 취득한 것이 사해행위가 되는지 여부도 검토하여야 할 것입니다. 즉, 시공업체는 무자력의 상태에 있었으며 이 사건 부동산이 유일한 부동산인 상황에서 토지명의인만이 이를 취득하였다면 사해행위가 될 여지도 있기 때문입니다.

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