7. 지상권 - 법정지상권

7. 지상권 - 법정지상권

(1) 법정지상권이란?

법정지상권이란 원래 한사람이 소유하고 있던 토지와 그 토지 위의 건물이 법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우, 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있는데, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 인정하는 지상권을 말한다. 토지와 건물의 소유권이 별개라는 점과 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회 경제적 손실을 방지하기 위해 생긴 제도이다.

(2) 법정지상권이 성립되는 경우

1) 저당권설정 당시 토지와 건물소유자가 동일한 상태로 경매로 인하여 건물과 토지에 대한 소유권이 분리된 경우

2) 토지와 건물이 동일인에게 속하는 상태에서 건물만 전세권을 설정하였는데 나중에 토지 소유자가 변경된 경우

3) 토지와 건물이 동일인에게 속하는 상태에서 어느 한쪽에 대하여 가등기담보권이 설정되었는데 나중에 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우

4) 입목의 경매 기타의 사유로 토지와 그 지상의 등기된 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우

(3) 관습법상 법정지상권

1) 관습법상 법정지상권이란?

관습법상 법정지상권이란 동일인에게 속했던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매·증여·강제경매 등 일정한 원인에 의해 각각 소유자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권을 말하고 등기없이 지상권을 주장할 수 있다. 타인의 토지 위에 분묘의 수호를 위해 그 묘지를 사용하는 분묘기지권도 관습법상 법정지상권과 유사한 물권이다.

2) 관습법상 법정지상권의 성립요건

① 처분 당시 토지와 건물의 소유권이 동일인에게 속해야 한다.

② 매매 기타의 원인으로 소유자가 달라져야 한다.

③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.

(4) 법적지상권 판례 필독사항

1) 저당권설정당자자 간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대해 법정지상권을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 효력이 없다.(1988.10.25. 87다카58467)

2) 저당권 설정 당시의 건물을 신축한 경우 법정지상권의 존속기간, 범위 등은 구건물을 기준으로 한다.(2001.3.13. 2000다48517)

3) 나대지에 저당권이 설정될 당시에 그 지상에 토지소유자가 건축을 개시하기 전이었다면 저당권이 설정될 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의를 했다 하더라도 법정지상권은 성립되지 않는다.(2003.9.5. 2003다26051)

4) 건물공유자 1인이 그 건물 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 토지 소유자가 달라진 경우 건물공유자들은 토지 전부에 대하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득한다. (2011.1.13. 2010다67159)

5) 법정지상권은 존속기간을 약정하지 않은 지상권으로 본다.(1963.5.9. 63아11)

6) 법정지상권에 대한 지료가 정해지지 않았다면 법정지상권자가 2년이상 지료를 지급하지 않았더라도 토지소유자는 지상권소멸을 청구할 수 없다.(1194.12.2. 93다52297)

7) 법정지상권이 성립되고 지료가 판결에 의해 정해진 경우 지상권자가 판결 확정 후 지료청구를 받고도 책임있는 사유로 상당한 기간동안 지료의 지급을 지체한 때에는 지체된 지료가 판결확정의 전후에 걸쳐 2년분 이상일 경우에는 토지소유자는 민법 제287조에 의해 지상권 소멸을 청구할 수 있다.(1993.3.12. 92다44749)

8) 관습상의 지상권은 관습법에 의한 부동산물권의 취득이므로 이를 취득한 당시의 토지소유자나 그 토지소유권을 전득한 제3자에 대하여는 등기없이도 그 지상권을 주장할 수 있는 것이고 다만 그 지상권을 등기하지 않으면 이를 처분할 수 없다.(대법원 1971.1.26. 선고 70다2576)

9) 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 위 지상권도 당연히 이전받았다 할 것이고 이는 그에 대한 등기가 없어도 그 후에 담보토지를 전득한 자(권리의 양수인으로부터 다시 그것을 양도받은 자)에게 대항할 수 있다.(대법원 1979.8.28. 선고 79다1087)

10) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 소유자를 달리하게 되어 토지상에 법정지상권을 취득한 건물소유자가 법정지상권 설정등기를 경료함이 없이 건물을 양도하는 경우에 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있었다고 할 것이므로 지상권자는 지상권설정등 기를 한 후에 건물양수인에게 이의 양도등기절차를 이행하여 줄 의무가 있다. 따라서 건물 양수인은 건물양도인을 순차 대위하여 토지 소유자에 대하여 건물소유자였던 법정지상권자에의 법정지상권설정 등기절차 이행을 청구할 수 있다.(대법원 1981.9.8. 선고 80다2873)

11) 건물 소유자가 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하기에 앞서 건물을 양도한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 장차 취득하게 될 법정지상권도 함께 양도하기로 하였다고 보므로, 건물 양수인은 채권자대위의 법리에 따라 양도인 및 그로부터 그 토지를 매수한 대지 소유자에 대하여 차례로 지상권설정등기 및 그 이전 등기절차의 이행을 구할 수 있고, 법정지상권을 취득할 지위에 있는 건물 양수인에 대하여 대지 소유자가 건물의 철거를 구하는 것은 지상권의 부담을 용인하고 지상권설정등기절차를 이행할 의무가 있는 자가 그 권리자를 상대로 한 것이어서 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다.(대법원 1996. 3. 26. 선고 95다45545,45552,45569)

12) 법정지상권자라고 해도 대지소유자에게 지료를 지급할 의무는 있는 것이고 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자 역시 지료 또는 임료상당이득을 대지소유자에게 반환할 의무는 면할 수는 없는 것으로 임료상당 부당이득의 반환청구까지도 신의성실의 원칙에 어긋난다고 볼 수 없다.(1988.10.24. 87다카1604)