부동산용어설명 - ' 산지 ' 란 무엇을 뜻하는 가요?

[질문]

' 산지 ' 란 무엇을 뜻하는 가요?

 

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[답변] 

■ 산지의 구분

산지 : 보전산지(임업용산지, 공익용산지) + 준보전산지 (보전산지 이외의 산지)

▶ 산지 란?

1. 입목, 죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지

2. 집단적으로 생육한 입목, 죽이 일시 상실된 토지

3. 입목, 죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지

4. 위에 해당하는 토지안에 있는 암석지, 소택지 및 임도

※ 산지에서 제외되는 토지

1. 농지(초지 포함). 주택지. 도로.

2. 과수원. 차밭. 삽수 또는 접수의 채취원

3. 입목 또는 죽이 생육하고 있는 건물 담장안의 토지

4. 임목. 죽이 생육하고 있는 논두렁, 밭두렁, 하천, 제방, 구거, 유지

▶ 보전산지 란?

산림자원의 조성, 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진과 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 「산지관리법」 에 따라 지정·고시한 산지를 말한다.

산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위하여 전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분하고 있으며, 산지의 구분에 따라 전국의 산지에 대하여 지형도면에 그 구분을 명시한 도면(산지구분도)을 작성하여 고시하고 있다.

보전산지는 지정 목적에 임업용산지와 공익용산지로 구분되며, 보전산지에서는 국방·군사시설, 사방시설 등 국토보전시설의 설치, 도로 등 공용·공공용 시설 설치 등의 특별한 경우를 제외하고는 산지전용이 금지되고, 보전산지로 지정·고시된 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 지정·고시된 것으로 본다.

▶ 준보전산지 란?

산지관리법상 보전산지를 제외한 산지를 말한다. 산지관리법은 산림의 종합적이고 효율적인 보전과 개발을 촉진하기 위해 입지적 조건을 감안하여 산림을 구분하는데 보전산지와 준보전산지로 구분하며 보전산지는 다시 임업용 산지와 공익용 산지로 구분 된다. 산지전용 허가를 받기 위해서는

① 산지 관리법 제 10조와 제 12조에 따른 행위제한 사항에 해당하지 않은 것,

② 인근산림의 경영·관리에 큰 지장을 주지 않을 것,

③ 집단적인 조림 성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 않을 것,

④ 희귀 야생 동·식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 않을 것,

⑤ 토사의 유출·붕괴 등 재해가 발생할 우려가 없을 것,

⑥ 산림의 수원 함양 및 수질 보전 기능을 크게 해치지 않을 것,

⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인하여 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 않을 것,

⑧ 사업계획 및 산지 전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림 훼손을 최소화 하여 산지전용 후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것 등의 산지 전용 허가 기준을 제시하고 있지만 준보전산지의 경우에는 전용하려는 산지 중 임업용산지의 비율이 100분의 20 미만으로 대통령령이 정하는 비율 이내일 것,

전용하려는 산지에 대통령령으로 정하는 임업용산지가 포함되지 않을 것, 전용하려는 산지 중 임업용산지를 제외한 나머지가 준보전산지 일 것 이라는 조건을 모두 충족하면 ①~④의 기준을 면제 받을 수 있다.

 

  

■ 산지의 구분

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가. 산지의 분류

1 보전산지

- 임업용산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지

- 공익용산지 : 임업생산과 함께 재해방지ㆍ수원보호ㆍ자연생태계보전ㆍ자연경관보전ㆍ국민보건휴양 증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지

2. 준보전산지

- 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지

나. 산지에서 할 수 있는 행위

- 산지전용 제한지역에서 할 수 있는 행위 :

ㆍ국방ㆍ군사시설의 설치

ㆍ사방시설ㆍ하천ㆍ제방 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치

ㆍ도로, 철도, 전력ㆍ석유 및 가스의 공급시설

ㆍ국가 또는 지방자치단체가 설치하는 삭도 또는 궤도시설

ㆍ방풍시설 또는 방화시설

ㆍ기상관측시설

ㆍ국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공용청사 및 국가통신시설

ㆍ자연공원법에 의한 자연공원안에 설치하는 탐방로,전망대 및 대피소와 탐방자의 안전을 도모하는 보호 및 안전시설

ㆍ자연환경보전법에 의한 자연환경보전ㆍ이용시설

ㆍ국가 또는 지방자치단체가 조성하는 자연휴양림안에 설치되는 시설

ㆍ국립수목원 및 수목원조성계획의 승인을 얻어 조성되는 수목원에 설치하는 시설

ㆍ산림보호ㆍ산림자원의 보전 및 증식을 위한 시설

ㆍ임업시험연구를 위한 시설로서 행정기관에서 설치하는 임업시험연구기관 등

ㆍ문화재 및 전통사찰의 복원ㆍ보수ㆍ이전 및 그 보존관리를 위한 시설과 문화재 및 전통사찰과 관련된 비석ㆍ기념탑 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치

ㆍ대체에너지의 이용ㆍ보급을 위한 시설의 설치

ㆍ광업법에 의한 광물의 탐사ㆍ시추시설의 설치 및 이와 관련된 시설 등

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- 임업용 산지에서 할 수 있는 행위 :

ㆍ산지전용허가지역에서 할 수 있는 행위

ㆍ임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설

ㆍ임산물을 건조ㆍ보관하기 위한 시설

ㆍ비료ㆍ농약ㆍ기계 등 임업용기자재를 보관하기 위한 시설

ㆍ임산물소득원의 지원대상품목을 생산ㆍ가공하거나 유통하기 위한 시설

ㆍ수목원ㆍ자연휴양림. 삼림욕장ㆍ산책로ㆍ자연탐방로ㆍ등산로 등 숲길ㆍ전망대ㆍ자연관찰원ㆍ산림전시관ㆍ목공예실 숲교육실ㆍ숲수련장ㆍ 산림박물관ㆍ 산림교육자료관

ㆍ목조건축물의 건축 등 목재이용의 홍보ㆍ전시 및 체험ㆍ교육 시설

ㆍ농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 자기소유의 산지에 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터 미만

ㆍ부지면적 3만㎡ 미만의 축산시설

ㆍ부지면적 1만㎡ 미만의 야생조수의 인공사육시설, 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시설) 가축분뇨 등을 이용한 유기질비료 제조시설 ,버섯재배시설, 농림업용 온실, 임산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 생산ㆍ가공시설

ㆍ부지면적 3천㎡ 미만의 누에사육시설ㆍ농기계수리시설ㆍ농기계창고, 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설,

ㆍ부지면적 200㎡ 미만의 농막, 농업용ㆍ축산업용 관리사

ㆍ3만제곱미터 미만의 농어촌관광휴양단지 및 관광농원

ㆍ광물, 지하수 그 밖의 지하자원의 탐사ㆍ시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치

ㆍ석유비축 및 저장시설ㆍ전기통신시설, 수도, 하수도

ㆍ액화석유가스를 저장하기 위한 시설

ㆍ허가를 받거나 신고를 한 묘지ㆍ화장장ㆍ납골시설의 설치

ㆍ문화체육관광부장관이 민법 제32조의 규정에 따라 종교법인으로 허가한 종교단체에서 설치하는 부지면적 1만5천㎡ 미만의 사찰ㆍ교회ㆍ성당 등 종교의식에 직접적으로 사용되는 시설과 그 부대시설

ㆍ종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원, 사회복지시설, 청소년수련시설,

ㆍ근로자 기숙사. 직장보육시설 ,근로자주택

ㆍ비영리법인이 건립하는 근로자의 여가ㆍ체육 및 문화활동을 위한 복지회관

ㆍ교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설

ㆍ초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교 시설

ㆍ농로 및 농업용 수로를 설치하는 행위

ㆍ부지면적 100㎡ 미만의 제각(祭閣)을 설치하는 행위

ㆍ사도를 설치하는 행위

ㆍ생태통로 및 조수의 보호ㆍ번식을 위한 시설을 설치하는 행위

ㆍ농림어업인이 3만㎡ 미만의 산지에 산채ㆍ약초ㆍ특용작물ㆍ야생화 등을 재배하는 행위

ㆍ농림어업인이 3만㎡ 미만의 산지에서 가축을 방목하는 경우

ㆍ물건을 1년이내의 기간동안 산지에 적치하는 행위로서 벌채 등이 수반되지 않는 것

ㆍ영화 또는 방송프로그램의 제작을 위한 목적으로 설치하는 야외찰영시설

ㆍ농림어업인 또는 관상수 생산자가 3만㎡ 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위

ㆍ관계 행정기관의 장이 다른 법률의 규정에 따라 산림청장과 협의하여 산지전용허가 또는 산지전용신고가 의제되는 허가/인가 등의 처분을 받아 설치되는 시설(주택승인, 건축허가 또는 신고, 개발행위허가 제외)

- 공익용 산지에서 할 수 있는 행위 :

ㆍ산지전용제한지역에서 할 수 있는 행위

ㆍ임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설

ㆍ임산물을 건조ㆍ보관하기 위한 시설

ㆍ비료ㆍ농약ㆍ기계 등 임업용기자재를 보관하기 위한 시설

ㆍ수목원ㆍ자연휴양림. 산림욕장ㆍ산책로ㆍ자연탐방로ㆍ등산로 등 공익을 위한 시설로서 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 시설

ㆍ교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설

ㆍ사찰림의 산지 안에서의 부지면적 15,000제곱미터 이하의 사찰신축

ㆍ농림어업인의 주택 및 종교시설의 증축(100분의 130) 또는 개축(종전규모)

ㆍ공용ㆍ공공용사업을 위하여 필요한 일부 시설

ㆍ산채ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배, 농로의 설치, 1만㎡미만의 관상수재배

ㆍ660㎡ 이하의 농림어업인주택

 

 

 

■ 산지의 취득

▶ 토지거래허가구역내의 임야 

 

1. 허가대상 면적

- 도시지역내 녹지지역(임야) : 100㎡ 초과

- 도시지역밖 임야 : 1,000㎡ 초과

- 허가대상 면적 미만 : 허가 없이 취득 가능

2. 허가자격 요건

세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군에 허가 신청일로부터 소급하여 6월 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자

3. 허가 대상

매매. 증여(부담부 증여). 판결. 공매(은행 등에서 자산관리공사에 의뢰한 경우로서 3회까지)

▶ 토지거래허가지역외의 임야 : 취득 제한 없음.

 

 

■ 산지전용

가. 산지전용처리 기간 : 30일

나. 처리기관

사유림, 공유림 : 시(특별시, 광역시), 도, 시, 군, 구,

        국유림 : 산림청, 임업연구원, 국립수목원, 지방산림관리청, 지방산림관리청국유림관리소.

다. 산지전용 처리절차

신청서 접수 → 현지조사 확인 → 대체산림자원조성비 및 복구비 산정 → 대체산림자원조성비 납부고지 및 복구비예정통지(납부 및 예치) → 허가

라. 신청시 첨부서류

- 사업계획서

- 산지전용을 하고자 하는 산지의 산지내역서

- 소유권 또는 사용.수익권을 증명할 수 있는 서류

- 산지전용예정지가 표시된 임야도 사본 및 축적25,000이상의 지형도

- 산지전용예정지실측도

- 영림기술자가 작성 조사한 임목축적조사서

- 복구대상 산지의 종단도 및 횡단도와 복구방법이 포함된 복구계획서 (복구하여야 할 산지가 있는 경우에 한 함)

마. 산지전용허가시 허가기준

- 전용하고자 하는 산지의 평균경사도가 25도(스키장 등은 35도)이하일 것

- 전용하고자 하는 산지의 ha당 입목축적이 임업통계연보(산림청)상의 관할 시,군,자치구의 ha당 입목축적의 150%이하일 것

- 다만 솎아베기 또는 인위적 벌채를 실시한 후 5년이 지나지 아니한 때에는 그 솎아베기 또는 벌채전의 입목축적으로 환산

- 전용하고자 하는 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것

- 산지전용으로 인하여 임도가 단절되지 아니할 것. 다만 단절시 대체도로 설치시 가능

- 집단으로 조성되어 있는 조림성공지 또는 우량한 임목.죽이 집단적으로 생육하는 천연림의 편입을 최소화할 것

- 희귀,야생 동,식물의 보전등 사림의 자연생태계 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 아니할 것

- 토사의 유출,붕괴 등 재해 발생이 우려되지 아니할 것

- 산지전용으로 인하여 홍수시 하류지역의 유량상승에 현저한 영향을 미치거나 토사유출이 우려되지 아니할 것 (2만㎡이상전용시)

- 산지전용으로 인하여 인근지역 또는 하류지역에 위치하는 상수원,취수장 등의 수량 및 수질에 영향을 미치지 아니할 것.

- 사업계획 및 산지전용 면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지 전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

- 화장장ㆍ납골시설ㆍ공설묘지ㆍ법인묘지ㆍ장례식장 또는 폐기물관리법에 의한 폐기물처리시설을 도로 또는 철도로부터 보이는 지역에 설치하는 경우에는 차폐림을 조성할 것

- 산지전용으로 인하여 주변의 산림과 단절되는 등 산림생태계가 고립되지 아니할 것

- 시,군 도시계획조례에 따른 입목본수도, 경사도 등 개발행위허가 기준에 적합할 것

단, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 농업, 임업, 수산업용시설로 전용할 때는 조례에 따른 입목본수도, 경사도를 적용하지 않고 산지관리법상 산지전용허가 기준을 적용

 

 

■ 전용시 부담금

가. 2011년 대체산림자원 조성비(산림청에서 매년 단가 고시)

- 보전산지 : 3,320원/㎡

- 준보전산지 : 2,560원/㎡

- 산지전용제한지역 : 5,120원/㎡

나. 대체산림자원조성비 감면대상 및 감면비율(시행령별표 5)

- 농림어업인의 주택 및 그 부대시설, 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설, 농로 및 농업용수로 : 보전산지 및 준보전산지 100%감면

- 농지 및 초지의 조성 : 준보전산지 100% 감면

- 비영리법인이 농어촌에 개설하는 의료기관 : 준보전산지 100% 감면

- 비영리법인이 사회복지시설 및 그 복지시설에 입소 중 사망하는 자를 위하여 설치하는 납골시설 : 준보전산지 100% 감면

- 설립계획의 승인을 얻은 사립박물관 또는 사립미술관(비영리법인이 설치하는 미술관에 한한다)과 사립도서관 : 보전산지 및 준보전산지 100% 감면

- 청소년수련시설 : 보전 및 준보전산지 : 50% 감면

- 초ㆍ중등교육법 제2조 및 고등교육법 제2조의 규정에 의한 각급 학교의 시설용지 : 보전산지 및 준보전산지 100% 감면

- 광물의 채굴을 위한 시설 및 그 부속시설(건축물 등 지목변경이 수반되는 시설을 제외한다)의 설치 또는 용도로의 사용을 위하여 준보전산지를 산지전용하는 경우 :100%감면

- 국가 또는 지방자치단체가 공용 또는 공공용의 목적으로 산지전용을 하는 경우

- 중요 산업시설을 설치하기 위하여 산지전용을 하는 경우

- 산지전용신고대상시설(법제15조제1항) : 100% 감면

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다. 대체산림조성비 납부기간(납부할 금액 기준)

- 1천만원 미만 : 20일이상 30일 이내

- 1천만원이상 5천만원미만 : 30일이상 60일 이내

- 5천만원이상일때 : 60일이상 90일 이내

라. 수수료

- 전용면적이 1만제곱미터이하인 경우 : 2만원

- 1만제곱미터를 초과하는 경우 : 2만원에 그 초과면적 10,000㎡마다 2만원 가산.

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마. 복구비 : 1만㎡당 산지복구비 산정 기준액(2011년)

* 산지전용허가(신고)지

- 경사도 10도미만 : 33,323천원

- 경사도 10도이상 20도미만 : 97,496천원

- 경사도 20도이상 30도미만 : 127,935천원

- 경사도 30도이상 : 166,675천원

* 광산개발 및 토석채취(매각)지

- 경사도 10도미만 : 106,211천원

- 경사도 10도이상 20도미만 :194,457천원

- 경사도 20도이상 30도미만 : 254,591천원

- 경사도 30도이상 : 307,304천원

■ 벌칙

가. 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다. 이 경우 징역형과 벌금형을 병과할 수 있다.

- 산지전용허가를 받지 아니하고 산지전용을 하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 산지전용허가를 받아 산지전용을 한 자

- 채석허가를 받지 아니하고 석재를 굴취ㆍ채취하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 채석허가를 받아 석재를 굴취ㆍ채취한 자

- 자연석을 굴취ㆍ채취한 자

- 토사채취허가를 받지 아니하고 토사를 굴취ㆍ채취하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 토사채취허가를 받아 토사를 굴취ㆍ채취한자

- 매입 또는 무상양여를 받지 아니하고 국유림의 산지안에서 석재 또는 토사를 굴취ㆍ채취한 자

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나. 5년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금

- 변경허가를 받지 아니하고 산지전용을 하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 변경허가를 받아 산지전용을 한 자

- 대체산림자원조성비를 납입하지 아니하고 산지전용한 자

- 변경허가를 받지 아니하고 석재를 굴취,채취하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 변경허가를 받아 석재를 굴취,채취한 자

- 변경허가를 받지 아니하고 토사를 굴취,채취하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 변경허가를 받아 토사를 굴취,채취한 자

다. 3년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금

- 산지전용신고를 하지 아니하고 산지전용을 하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 산지전용신고를 하고 산지전용한 자

- 승인을 얻지 아니하고 산지전용된 토지를 다른 용도로 사용한 자

- 채석신고를 하지 아니하고 채석단지에서 석재를 굴취ㆍ채취하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 채석신고를 하고 채석단지 안에서 석재를 굴취,채취한 자

- 토사채취신고를 하지 아니하고 토사를 굴취,채취하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 토사채취신고를 하고 토사를 굴취,채취한 자

- 재해방지 또는 복구명령을 위반한 자

- 시설물의 철거 또는 형질변경한 산지의 복구명령을 위반한 자