[질문]
직장을 옮기게 되어서 이사 가는 곳에 집을 구하려고 합니다. 조그만 원룸을 얻을 생각을 가지고 있는데 자주 옮기다 보니 중개수수료도 부담되고 해서 이번에는 직접 구해보려고 합니다.
직접 구할 때 어떤 점들을 주의해야 하나요? 방구하는 절차도 알고 싶습니다. 처음부터 끝까지 집구하는 절차에 대해서 알려주세요.
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 먼저 임대하고자 하는 부동산의 종류를 결정합니다. 임대하고자 하는 부동산의 지역을 결정합니다.
지역을 결정할 때는 임대하고자 하는 부동산의 주변 환경을 어떤 것에 중점을 둘 건지 결정합니다. 주변 환경은 자녀교육, 교통편, 편의시설, 직장과의 거리 등을 생각하여 결정합니다.
지역까지 결정이 되면 현재 동원 가능한 금액과 현재 금액으로 부족할시 대출을 고려하고 해당 각 은행에 문의하여 대출 가능한 금액을 알아봅니다.
대출금액은 원금과 이자를 합하여 전체 수입의 30%가 넘으면 생활이 힘들어지므로 수입을 감안하시고 대출금액을 결정하시기 바랍니다. 대출 까지 계획이 세워지면 현재 살고 있는 집을 전세(월세) 처분합니다.
현재 살고 있는 집을 먼저 전세 처분하지 않고 이사 갈 집을 먼저 계약하시면 이사날짜에 맞춰 현재 살고 있는 집을 처분하지 못하여 계약금을 포기해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 꼭 현재 살고 있는 집을 먼저 처분해야 합니다.
임대하고자 하는 부동산이 위치한 현지 부동산이나 국민은행 부동산 시세확인 서비스를 통하여 임대하고자 하는 부동산의 현재 시세를 알아봅니다. 부동산 시세는 참고만 하셔야 합니다.
국내의 어떠한 부동산사이트도 부동산시세 정보는 매도인 또는 중개사들로 인해 시세조작이 가능하므로 신뢰하시면 안 됩니다. 임대하고자 하는 부동산의 평형을 결정합니다. 각종 매체의 서비스를 이용하여 구입하고자 하는 부동산을 찾습니다.
임대하고자 하는 부동산 매물을 확인하러 방문하기 전에 현장에서 어떤 사항을 확인해야 하는지 숙지하고 임대인의 집을 방문합니다.
방문 시에는 여자 혼자 가는 것은 피하고 친구, 가족과 함께 방문하시기 바랍니다. 계약날짜에 등기부등본(1번째)을 열람하여 등기부상에 어떠한 권리들이 있는지 확인합니다.
계약금, 중도금, 잔금을 모두 치를 때까지 등기부등본은 총 3회에 거쳐서 확인하셔야 합니다. 등기부등본 등을 열람할 수 없는 시간이나, 확정일자를 받거나 전세권 설정을 할 수 없는 날에는 계약을 피하도록 합니다.
[열람가능시간 : 07:00 ~ 23:00(월요일 ~ 금요일), 09:00 ~ 21:00(토요일, 일요일 및 공휴일)] 임대하고자 하는 부동산의 실제 소유자와 계약합니다.
부동산 직거래는 거래의 책임을 본인이 다 감당하여야 하므로 매물부동산의 실제 소유자와 계약해야 안전하며 실제소유자는 등기부등본에 기재된 사람과 주민등록증을 비교하여 실제소유자인지 아닌지를 확인하여야 합니다.
또한 주민등록증의 진위여부는 ARS(국번없이 1382)를 통하여 주민등록증의 진위여부를 판별합니다. 계약하고자 하는 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자인지 확인합니다.
미성년자나 금치산자, 한정치산자와 직접 계약을 체결할 경우, 계약이 취소될 수 있으므로 확인 후 계약을 체결합니다. 등기부등본과 실제 소유자를 확인한 후 이상이 없을 경우 계약서를 작성합니다.
계약서 작성 시 임대인과 임차인의 자금사정 등을 협의하고 이를 토대로 계약금, 중도금, 잔금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30 ~ 40일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정할 수 있습니다.
부동산을 임대 시에는 중도금을 지급하지 않고 바로 잔금을 지급하는 경우가 많습니다. 하지만 꼭 필요한 매물이라면 계약에서 잔금까지의 기간이 40일을 넘어갈 경우 중도금을 지급하시는 것이 안전합니다.
왜냐하면 집주인이 계약금을 배상하고 다른 분과 계약할 수 있기 때문입니다. 계약금과 중도금, 잔금의 구분비율(%)은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 상호간의 합의에 의해 결정합니다.
중도금을 지급할 경우에는 계약금 10%, 중도금 40~50%, 잔금 나머지금액 순으로 지급하고 중도금을 지불하기 전에 등기부등본(2번째)열람한 후 권리관계가 변동이 없는지 확인합니다.
중도금을 지급하지 않을 경우에는 계약금 10%, 잔금은 나머지금액으로 지급합니다. 계약조항이 다 기재되면 기재내용을 세밀하게 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 연계부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
계약금을 현금으로 지급시 임대인의 인감이 날인된 영수증을 받고 임차인이 보관합니다.
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중도금을 지급할 경우 중도금 지급 시간을 임대인과 협의하고 중도금 지급시에는 먼저 오늘 날짜의 새로운 등기부등본을 다시 열람하여 소유권, 근저당권 등 권리가 변경이 됐는지 확인 한 후,
변동이 없을시 중도금을 임차인이 임대인의 통장으로 직접 입금하거나 현금으로 지급 시에는 임대인의 인감이 날인 된 영수증을 주고받습니다.
중도금 지급 후에 임대인이 계약내용이 등기부등본상에 나타나지 않는 점을 이용하여 다른 사람에게 매매하거나 매물부동산을 담보로 하여 대출을 받고 잠적하는 경우가 있을 수 있습니다.
여기에 대한 예방방법으로 계약금이나 중도금을 피담보채권으로 해 부동산에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 만약 그 부동산 소유권을 취득하지 못하더라도 근저당권을 행사해 계약금 등을 회수할 수 있습니다.
근저당권을 설정할 경우에는 근저당권 순위를 살펴보고 배당받을 수 있는지 따져 봐야 합니다. 마지막으로 계약이행을 보증하기 위해 연대보증인을 세우는 것도 생각할 수 있습니다.
근저당 설정 시 필요서류로는 임대인은 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 등기권리증(건물/대지권), 인감도장이 필요하고 임차인은 주민등록등본 1통, 도장(막도장 가능)이 필요합니다.
임대하고자 하는 부동산에 전세권을 설정할 경우 잔금 지급 2 ~ 3일 전에 임대인에게 전세권 설정 시 필요한 서류를 준비하도록 합니다.
전세권 설정에 필요한 서류는 임대인 등기권리증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 위임장이 필요하고 임차인은 전세계약서, 등록세 영수필 확인서 등이 필요합니다.
잔금지급 시에 새로운 등기부등본을 통하여 다시 한번 소유권과 기타권리(근저당권, 가압류 등) 사항을 확인하여 임대인이 소유권자와 동일하고 다른 권리사항(근저당권, 가압류 등)이 추가되지 않았을 경우 잔금을 주고받습니다.
잔금은 임차인이 임대인의 통장으로 직접 입금하거나 현금으로 주고받을 경우에는 임대인의 인감이 날인된 영수증을 임차인이 보관합니다.
또한 각종 공과금(관리비, 전기 수도 도시가스 등)을 정산합니다. 전세권설정시에는 잔금 지급후 임대인으로부터 전세권설정에 필요한 서류를 받아 즉시 전세권설정등기를 신청합니다.
잔금을 치른 후 즉시 동사무소에 가서 전입신고와 함께 확정일자를 받습니다.
확정일자를 받는 것은 임차주택이 경매로 넘어 갈 경우를 대비하여 임차인이 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 하여, 우선순위를 확보하고자 하는데 있기 때문에 임차인에게 필수적으로 꼭 필요한 것입니다.
전세권설정시에는 임대인으로부터 서류를 받은 즉시 전세권 설정 등기신청을 합니다. 전세권 설정을 신청하고 3 ~ 4일 후에 등기부등본을 열람하여 전세권 설정이 되어 있는지 확인합니다. 확정일자는 등기부등본상에 나타나지는 않습니다.
그러나 가장 우려가 되는 것은 부동산 사기꾼들이 교묘한 방법을 개발하여 부동산사기를 치는 사례가 꾸준히 증가하고 있다는 점에서 안도할 수 없는 것은 사실입니다.
<이하 순서 정리>
■ 계획 하기
⑴ 임대하고자 하는 부동산의 종류를 결정합니다.
예) 아파트, 빌라, 단독, 다가구, 상가 등
⑵ 임대하고자 하는 부동산의 지역을 결정합니다.
예) 서울시 마포구 염리동
⑶ 임대하고자 하는 부동산의 주변 환경을 어떤 것에 중점을 둘 건지 결정합니다.
예) 자녀교육, 교통편, 편의시설, 직장과의 거리 등
⑷ 현재 동원가능한 금액과 현재 금액으로 부족할시 대출을 고려하고 해당 각 은행에 문의하여 대출 가능한 금액을 알아봅니다.
※ 대출금액은 원금과 이자를 합하여 전체 수입의 30%가 넘으면 생활이 힘들어지므로 수입을 감안하시고 대출금액을 결정하시기 바랍니다.
⑸ 현재 살고 있는 집을 전세(월세) 처분합니다.
※ 현재 살고 있는 집을 먼저 전세 처분하지 않고 이사 갈 집을 먼저 계약하시면 이사날짜에 맞춰 현재 살고 있는 집을 처분하지 못하여 계약금을 포기해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 꼭 현재 살고 있는 집을 먼저 처분해야 합니다
■ 매물 찾기
⑴ 임대하고자 하는 부동산이 위치한 현지 부동산이나 국민은행 부동산 시세확인 서비스를 통하여 임대하고자 하는 부동산의 현재 시세를 알아봅니다.
※ 부동산 시세는 참고만 하셔야 합니다. 국내의 어떠한 부동산사이트도 부동산시세 정보는 매도인 또는 중개사들로 인해 시세조작이 가능하므로 신뢰하시면 안됩니다.
⑵ 임대하고자 하는 부동산의 평형을 결정합니다.
⑶ 매물검색 서비스를 이용하여 구입하고자 하는 부동산을 찾습니다.
⑷ 3~4개의 매물을 검색하여 해당 매물을 보시고 매물등록자(임대인)와 전화 통화를 하시면서 기타 궁금한 사항에 대하여 문의를 한 후 방문인원과 방문시간을 약속합니다.
■ 현장 확인
⑴ 임대하고자 하는 부동산 매물을 확인하러 방문하기 전에 '부동산24'의 현장 확인 리포트를 다운받은 후 현장에서 어떤 사항을 확인해야 하는지 숙지하고 임대인의 집을 방문합니다.
※ 방문시에는 여자 혼자 가는 것은 피하고 친구, 가족과 함께 방문하시기 바랍니다.
■ 계약 및 중도금 지급하기
⑴ 계약날짜에 등기부등본(1번째)을 열람하여 등기부상에 어떠한 권리들이 있는지 확인합니다. 계약금, 중도금, 잔금을 모두 치를 때까지 등기부등본은 총 3회에 거쳐서 확인하셔야 합니다.
예) 소유권, 근저당권, 가압류 등
※ 등기부등본 등을 열람할 수 없는 시간이나, 확정일자를 받거나 전세권 설정을 할 수 없는 날에는 계약을 피하도록 합니다.
⑵ 임대하고자 하는 부동산의 실제 소유자와 계약합니다.
※ 부동산 직거래는 거래의 책임을 본인이 다 감당하여야 하므로 매물부동산의 실제 소유자와 계약해야 안전하며 실제소유자는 등기부등본에 기재된 사람과 주민등록증을 비교하여 실제소유자인지 아닌지를 확인하여야 합니다. 또한 주민등록증의 진위여부는 ARS(국번없이 1382)를 통하여 주민등록증의 진위여부를 판별합니다.
⑶ 계약하고자 하는 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자인지 확인합니다.
※미성년자나 금치산자, 한정치산자와 직접 계약을 체결할 경우, 계약이 취소될 수 있으므로 확인후 계약을 체결합니다.
⑷ 등기부등본과 실제 소유자를 확인한 후 이상이 없을 경우 계약서를 작성합니다.
※ 일반인들은 계약서를 작성하는 것에 대해 막연한 두려움을 가지고 있습니다. 하지만 '부동산24'의 계약서 작성시 유의사항을 숙지하시고 '부동산24'의 계약서 작성방법을 따라 작성하시면 쉽게 작성하실 수 있습니다.
⑸ 계약서 작성시 임대인과 임차인의 자금사정 등을 협의하고 이를 토대로 계약금, 중도금, 잔금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30 ~ 40일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정할 수 있습니다.
부동산을 임대시에는 중도금을 지급하지 않고 바로 잔금을 지급하는 경우가 많습니다. 하지만 꼭 필요한 매물이라면 계약에서 잔금까지의 기간이 40일을 넘어갈 경우 중도금을 지급하시는 것이 안전합니다. 왜냐하면 집주인이 계약금을 배상하고 다른 분과 계약할 수 있기 때문입니다.
※ 구 분 비 율(%)
(이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 상호간의 합의에 의해 결정합니다.)
① 중도금을 지급할 경우 - 계약금 10%, 중도금 40~50%, 잔금 나머지금액. 중도금을 지불하기 전에 등기부등본(2번째)열람한 후 권리관계가 변동이 없는지 확인합니다.
② 중도금을 지급하지 않을 경우 - 계약금 10%, 잔금 나머지금액
⑹ 계약조항이 다 기재되면 기재내용을 세밀하게 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 연계부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
⑺ 계약금을 현금으로 지급시 임대인의 인감이 날인된 영수증을 받고 임차인이 보관합니다.
⑻ 이사 준비를 합니다.
제트이사( www.z24.co.kr )를 통하여 견적을 신청하시면 이사업체들로부터 수십 개의 견적서를 입찰방식으로 받아보실 수 있으며 서비스 품질에 관한 이용후기 평가내용 등을 읽어보시고 그 중에 가장 마음에 드는 이사업체를 선택하여 계약을 합니다
⑼ 중도금을 지급할 경우 중도금 지급 시간을 임대인과 협의하고 중도금 지급시에는 먼저 오늘 날짜의 새로운 등기부등본을 다시 열람하여 소유권, 근저당권 등 권리가 변경이 됐는지 확인 한 후 변동이 없을시 중도금을 임차인이 임대인의 통장으로 직접 입금하거나 현금으로 지급시에는 임대인의 인감이 날인 된 영수증을 주고받습니다.
중도금 지급 후에 임대인이 계약내용이 등기부등본상에 나타나지 않는 점을 이용하여 다른 사람에게 매매하거나 매물부동산을 담보로 하여 대출을 받고 잠적하는 경우가 있을 수 있습니다.
여기에 대한 예방방법으로 계약금이나 중도금을 피담보채권으로 해 부동산에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 만약 그 부동산 소유권을 취득하지 못하더라도 근저당권을 행사해 계약금 등을 회수할 수 있습니다. 근저당권을 설정할 경우에는 근저당권 순위를 살펴보고 배당받을 수 있는지 따져 봐야 합니다.
마지막으로 계약이행을 보증하기 위해 연대보증인을 세우는 것도 생각할 수 있습니다.
※ 근저당 설정 시 필요서류
- 임대인 : 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 등기권리증(건물/대지권), 인감도장
- 임차인 : 주민등록등본 1통, 도장(막도장 가능)
■ 잔금 지급
⑴ 임대하고자 하는 부동산에 전세권을 설정할 경우 잔금 지급 2 ~ 3일 전에 임대인에게 전세권 설정시 필요한 서류를 준비하도록 합니다.
- 임대인 : 등기권리증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 위임장
- 임차인 : 전세계약서, 등록세 영수필 확인서
⑵ 잔금지급시에 새로운 등기부등본을 통하여 다시 한번 소유권과 기타권리(근저당권, 가압류 등) 사항을 확인하여 임대인이 소유권자와 동일하고 다른 권리사항(근저당권, 가압류 등)이 추가되지 않았을 경우 잔금을 주고 받습니다.
⑶ 잔금은 임차인이 임대인의 통장으로 직접 입금하거나 현금으로 주고받을 경우에는 임대인의 인감이 날인된 영수증을 임차인이 보관합니다.
⑷ 또한 각종 공과금(관리비, 전기 수도 도시가스 등)을 정산합니다.
⑸ 전세권설정시에는 잔금 지급후 임대인으로부터 전세권설정에 필요한 서류를 받아 즉시 전세권설정등기를 신청합니다.
※ 되도록 법무사의 도움을 받아 전세권을 설정하는 것이 좋습니다. 하지만 고객님께서 직접 등기 신청을 하실 때에는 관련서류들을 꼼꼼히 챙겨두시고 '전세권 설정방법'을 참조하시어 전세권을 설정합니다.
■ 확정일자 받기 또는 전세권 설정
⑴ 잔금을 치른 후 즉시 동사무소에 가서 전입신고와 함께 확정일자를 받습니다.
확정일자를 받는 것은 임차주택이 경매로 넘어 갈 경우를 대비하여 임차인이 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 하여, 우선순위를 확보하고자 하는데 있기 때문에 임차인에게 필수적으로 꼭 필요한 것입니다.
⑵ 전세권설정시에는 임대인으로부터 서류를 받은 즉시 전세권 설정 등기신청을 합니다.
⑶ 전세권 설정을 신청하고 3 ~ 4일 후에 등기부등본을 열람하여 전세권 설정이 되어 있는지 확인합니다.
※ 확정일자는 등기부등본상에 나타나지는 않습니다.