[질문]
재개발 사업 중에서 도심재개발사업과 주택재개발사업의 차이점에 대해서 알려주세요.
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.
⑴ 도심재개발은 도시의 주요 동맥 역할을 하고 있거나 하게 될 메인 도로변이나 간선도로변이 대상입니다.
주택재개발은 도시기반시설이 거의 없이 자연발생적으로 구릉지나 무허가 주택이 형성된 낙후된 지역의 개발이 대부분입니다.
⑵ 도시계획이용상 도심재개발은 준주거지 또는 일반상업지, 중심상업지의 재개발입니다.
주택재개발은 전용 주거지 또는 일반주거지 1종이나 2종의 재개발사업입니다.
⑶ 차이점은 용적률입니다.
도심재개발의 평균용적률은 역대평균 584%이고 평균사업은 500~700%이며 90년대 후반부터는 대부분 900%를 상회하였습니다. 주택재개발은 평균 200%내외이고 80년대 후반에는 350%를 일시적으로 넘었던 적이 있으나 2000년대 초부터는 서울시 건폐율과 용적율을 줄이고 공원과 주차장시설을 넓히는 계획으로 인해 180~200%가 사업시행지가 더욱 늘어나고 있는 추세입니다.
⑷ 도심재개발은 사업수지가 좋다는 것입니다.
상업업무시설과 주거시설이 복합하여 들어가는 제도적 법적 장려가 90년대 후반에 만들어져 조합원의 선택의 폭이나 건축물의 효용가치가 한차원 높습니다.
도심지 지역이기 때문에 교통, 문화, 환경, 조망들이 기본적으로 잘 갖추어져 있습니다. 주택재개발은 상대적으로 교통 및 문화의 접근이나 조망권이 많이 취약한 편입니다. 주택 재개발에서 조망권이 괜찮은 강변주변은 수변경관지구라서 용적률 규제뿐만 아니라 높이의 규제를 받습니다.
⑸ 동일한 조합원일 경우 분양대상자 선택측면입니다.
주택재개발 아파트는 의무비율이 정해져 있어 임대주택, 10평형대, 20평형대, 30평형대, 그리고 30평형대 이상으로 세분화 되어 있습니다.
이것은 재개발 대지 전체면적과 용적률과 주택한계세대에 의한 비율로 정해져 있기 때문에 재개발 지분의 크기에 따라 분양대상자의 평형비율이 나타납니다.
그러므로 인기평형인 30평 대는 재개발지분 가격이 비싼 특징이 있습니다. 주택 외 근생시설은 주택재개발에서 비율이 매우 적습니다.
상가 분양대상자의 자격을 가지고 싶은 사람은 감정가액이 높은 재개발지분을 사거나 가장 확실한 유사용도의 재개발 지분을 하면 분양대상자가 될 수 있습니다.
도심재개발에서도 주택을 분양 받을 수 있는 조건이 만들어지게 됩니다. 대형필지가 많고 대부분 주택이 전무하거나 혹은 일부가 있고 빌딩과 근생시설이 전체 소유면적에 70%를 웃도는 경우가 대부분입니다.
그리고 가장 큰 장점은 임대주택이나 의무비율평수를 건설하지 않아도 된다는 것입니다.
분양대상자는 대부분 근생건물을 소유한 조합원들이 때문에 우선배정기준을 주택재개발 방식으로 유사용도의 우선배정을 받을 경우 아파트는 권리가액이 높아도 분양신청대상에서 제외 될 수 있는 일이 발생 되기 때문에 이런 경우 조합 정관에 따라 권리다액순서로 둘 중 우선분양 신청권을 줍니다.
또 주택 재개발이라 할지라도 일반 분양물이 많이 남는다면 우선권을 줄 수 있습니다. 따라서 도심재개발은 용적률이 800%를 상회 하기 때문에 조합원 분양을 제외한 일반 분양물이 남는 경우가 많아서 추가 부담금이 매우 줄어드는 이중효과가 발생됩니다.
따라서 여태까지는 도심재개발의 용적률과 조합원수, 높은 일반분양가의 지리적 경제적 가치입지가 탁월하기 때문에 대기업이 일괄 매입해서 사옥 또는 백화점과 호텔이 겸한 대상지 용도에 따라 다양하게 개발되어 왔습니다.