[질문]
재건축 사업절차는 어떻게 진행되나요?
[답변]
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첫 번째로 준비 단계를 가집니다.
기본계획은 주민공람(14일 이상)및 지방의회 의견청취, 지방도시계획위원회 심의, 지방자체단체 공보/고시 등 도시계획절차에 따라 수립하며 특별시장, 광역시장 또는 시장은 도시-주거 환경정비기본계획을 [10년 단위로 수립]하며 기본계획에 대하여 5년마다 타당성 여부를 검토합니다.
단, 최초 수립시 특별시장, 광역시장 또는 시장은 [3년 이내]에 도시-주거환경정비기본계획을 수립하여야 하며 또한 인구 50만 이상의 시에서 기본계획을 수립해야 합니다.(즉 인구수 50만명 이하인시는 미수립)
그 후 정비계획 수립 및 정비구역 지정합니다. 노후, 불량 건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정 세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 경우에는 반드시 정비구역지정이 있어야 합니다.
정비계획 수립 및 정비구역 지정의 절차는 다음과 같습니다.
정비계획 수립(시장, 군수) → 주민공람(14일 이상) 및 지방의회 의견 청취 → 정비구역지정 신청(시장,군수 → 시, 도 지사) 지방자치단체 공보/고시 및 주민 설명회 → 정비계획 수립 및 구역지정 고시
그리고 추진위원회를 구성합니다. 재건축 추진위원회는 노후·불량주택의 재건축을 추진하고자 하는 소유자들이 결성하여 정비사업전문관리업자의 선정, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무를 비롯하여 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비및 임시총회 준비 등의 업무를 합니다. 추진위원회 요건으로 [토지등소유자의 1/2 이상의 동의] 및 [시장, 군수, 구청장의 승인]얻도록 의무화합니다.
그리고 안전진단을 받습니다. 안전진단은 주택의 노후 불량정도에 따라 구조의 안정성 여부, 보수비용 및 주변 여건 등을 조사해 재건축 가능여부를 판단하는 작업입니다. 안전진단은 안전진단신청 → 사전평가 (시-도지사 평가여부 결정) → 예비안전진단 → 안전진단 → 안전진단결과 재검토로 재건축여부를 판정합니다. 정비사업조합설립인가를 신청합니다.
조합설립인가란 토지등소유자 중 사업추진 및 정관 등을 동의하고 법적 요건을 갖춘 경우 발급하는 행정상의 행정처분을 의미합니다. 조합설립후 명칭은 "정비사업조합" 이라고 해야 합니다.
두 번째로 사업시행 단계에 들어갑니다.
사업시행 단계에 들어가면 사업시행인가를 받아야 합니다. 사업시행계획의 인가는 정비사업이 목적하는 건축물 및 정비 기반시설 등을 위한 설계 도서를 중심으로 착공을 위하여 심사하는 제도입니다. 절차로는 사업시행계획서 접수(조합 → 시장, 군수) → 공람(30일) → 지방자치단체 공보/고시를 따릅니다.
시공사를 선정합니다. 재건축의 효율적 추진 및 사업의 안정도모, 사업효용의 증대를 직접 담당할 시공사를 선택한다는 점에서 무엇보다도 중요한 의미를 갖으며, 방식으로 지분제는 조합원의 소유 토지 또는 건축 면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고, 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 방식입니다.
도급제는 사업에 필요한 공사금액(평당건축비 등)을 계약시점에서 시공사와 합의하여 공사계약을 체결하는 방식입니다. 관리처분 계획을 수립합니다.
관리처분 계획이란 조합원이 출자한 종전의 자산(토지및건축물)을 평가하여 사업시행 후 분양하는 신축건물을 합리적으로 배분하는 절차를 말합니다. 재건축 지역에 살고 있는 주민의 이주를 실행합니다.
재건축사업의 성패는 바로 이주에 있다고 해도 과언이 아닙니다. 왜냐하면 이주가 얼마나 신속하게 이루어지느냐에 따라 금융비용의 증감이 발생하게 되고 결국 조합원들의 부담금 및 이익금의 증감에 커다란 영향을 미치기 때문입니다.
조합은 기존건축물 철거계획서를 첨부하여 재건축을 위한 사업계획승인을 받고 철거예정일 7일 전까지 철거 및 멸실 신고를 한 후 건축물 또는 공작물 등을 철거하게 됩니다.
세 번째로 완료 단계입니다.
기존 건축물에 대한 철거 및 멸실신고를 한 뒤에 새 건축물에 대한 착공을 하게 됩니다. 조합원용 건축분 외에 잔여세대가 20세대 이상이 있을 경우에는 이를 일반인들에게 분양하여 이 분양대금으로 사업비를 충당하게 되고 남는 것이 있으면 조합원들에게 배당이 될 것입니다.
그 이후에 사업계획승인을 받아 건축한 건물이 승인내용대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용검사 필증을 교부함으로써 건물을 사용, 수익할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분인 회계감사를 받으며, 실질적으로 거주하게 되는 절차인 입주를 하게 됩니다.