재건축투자방법 - 재건축이나 재개발에 투자하는 방법은?

[질문]
이번에 재건축이나 재개발 쪽에 투자를 하고 싶은데 어떻게 해야 안정적으로 할 수 있나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 부동산 시장에서 많은 투자자들이 재건축/재개발에 관심을 가지는 것은 재건축과 재개발 사업을 통하여 발생하는 개발이익이 존재하기 때문입니다.

 

재건축과 재개발의 개발이익은 개발사업을 통하여 공급되는 아파트 및 부대복지시설의 총 분양가격에서 건립에 필요한 제반 비용을 제외하고 남는 비용을 의미합니다.

일반적인 부동산 개발사업에서 개발이익은 토지 소유자의 몫이 됩니다. 하지만 재건축/재개발 사업의 사업시행자는 조합이 되고 보통의 경우 조합은 구역 내 토지와 건물을 소유하고 있는 다수의 사람으로 구성됩니다.

 

또한 조합을 구성하고 있는 조합원의 자산의 동등하지 않고 각각 다르기 때문에 어떠한 방법으로 개발이익을 분배할 것인가 하는 문제가 발생하게 됩니다.

재건축의 무상지분율과 재개발의 비례율은 재건축/재개발 사업을 통해서 발생하는 개발이익을 배분하는 방식을 의미합니다. 재건축과 재개발의 개발이익을 추산하는 방법도 일반적인 부동산 개발에서 개발이익을 추산하는 방법과 동일합니다.

 

즉, 개발을 통하여 공급되는 분양대상물의 분양가격에서 분양대상물의 건축에 소요되는 제반비용을 제외한 나머지 금액이 개발이익이 되는 것입니다.

하지만 재건축/재개발 사업의 경우 사업시행자는 조합이 되고 조합은 사업 종료이후 청산될 법인이므로 일반 개인이나 회사처럼 개발이익을 적립하지 않고 개발이익과 비용을 적정하게 맞추어 청산 시점에 어떠한 자산도 남기지 않는 다는 것이 가장 커다란 차이라고 할 수 있습니다.

 

따라서 사업시행자인 조합이 청산되어야 하기 때문에 재건축/재개발을 통해서 발생하는 개발이익은 적립되지 않고 사업의 실질적인 주체인 조합원에게 적당한 비율로서 배분되어야 하며 이 배분의 방법이 재건축 사업의 무상지분율과 재개발 사업의 비례율로 표시되는 것입니다.

한편 동일하게 개발이익을 조합원에게 배분 하는 방식을 표시하는 것임에도 불구하고 재건축과 재개발 사업이 동일한 기준을 사용하지 않고 무상지분율과 비례율로 다른 개념을 사용하는 것은 각 사업의 조합원이 가지고 있는 종전자산의 기준이 다른 것에 기인합니다.

즉, 재건축 사업의 대상이 되는 아파트의 경우는 집합건물로 조합원의 자산이 평형에 따라 완전히 동일하지만 재개발 사업의 조합원은 종전자산의 차이가 동일한 기준 없이 모두 다른 특징을 가지고 있습니다.

예를 들어 재건축 사업의 조합원 A와 B가 13평 아파트를 소유하고 있다면 조합원 A와 B는 완전히 동등한 권리를 가지고 있는 반면 재개발 사업의 조합원 A와 B가 구역 내 20평의 주택을 소유하고 있다 하여도 A와 B가 소유하고 있는 주택의 위치, 용도, 노후정도 등이 모두 다르기 때문에 동일한 권리를 인정할 수 없는 것입니다.

이러한 차이로 재건축 사업은 조합원이 소유하고 있는 대지의 크기를 기준으로 개발이익을 배분하는 방식을 사용하며, 재개발 사업은 각기 다른 가치를 가지고 있는 조합원의 권리를 감정평가하여 감정평가한 금액을 기초로 개발이익의 배분의 기준을 마련한 것입니다.

무상지분율은 조합원이 재건축 사업에 참여하여 얻게 되는 개발이익을 조합원들에게 나누는 개념입니다. 즉, 재건축 조합원 A가 재건축 사업에 참여할 경우 자신의 소유하고 있던 대지지분을 기준으로 받게 되는 개발이익의 비율을 표현한 것입니다.

 

예를 들어 조합원 A가 대지지분 20평의 아파트를 소유하고 있고 재건축 사업의 무상지분율이 120%이면 조합원 A는 자신의 대지비분에 무상지분율을 곱한 아파트를 무상평형으로 제공받게 되는 것입니다.

무상지분율과 비례율이 높기 위해서는 무엇보다도 개발이익이 높아야 합니다. 개발이익이 높기 위해서는 우선 높은 분양가를 책정할 수 있는 입지조건이 가장 중요한 문제가 됩니다.

 

입지조건의 문제는 단순히 분양가를 높여서 개발이익을 극대화 시키는 문제뿐만 아니라 향후 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요인이 되기 때문에 재건축/재개발에서 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

 

강남의 초기 재건축 아파트와 용산 한남 뉴타운, 송파 거여 뉴타운의 시세가 다른 지역의 재건축/재개발 구역에 비하여 상대적으로 높은 시세를 형성하고 있는 것이 바로 입지조건의 차이가 가격에 반영되어 있다는 것을 반증하고 있는 것입니다.

다음으로 개발이익을 높이기 위해서는 분양할 수 있는 분양대상 목적물이 많아야 한다. 재건축/재개발 구역에서 분양대상 목적물이 많기 위해서는 해당 지구에 적용되는 용적율이 핵심적인 관건이 됩니다.

 

동일한 대지면적에서 적용되는 용적율의 차이에 따라 분양대상물의 차이가 발생하며 이러한 차이에 따라 개발이익의 크기가 달라지기 때문입니다. 용적율 문제와 관련하여 주목할 재개발 지역은 도시환경정비사업이 적용되는 지역입니다.

도시환경정비사업의 경우 대부분 상업지에 위치하고 있어 대략 500%~1,000% 정도의 용적율이 적용되고 있으며 정비구역으로 지정된 곳이 많기 때문에 재개발 사업이 진행되면 높은 투자수익을 기대할 수 있습니다.

 

최근 가격이 크게 상승한 용산 특별계획구역, 천호 뉴타운1구역, 교남 뉴타운1구역, 영등포 뉴타운지역등이 도시환경정비사업 시행으로 개발이익에 대한 기대감이 반영된 지역이라 할 수 있습니다.

조합원 비중 낮은 것이 유리합니다. 재건축/재개발에서 분양수입은 분양 주체에 따라서 조합원 분양과 일반 분양으로 구분됩니다. 재건축/재개발 사업에서 일반분양은 조합원 분양을 우선 진행하고 남는 분양대상물을 대상으로 하게 됩니다.

 

이때 사업시행자인 조합은 개발수익을 극대화하기 위하여 최대한 높은 분양가를 책정하려 합니다.

물론 일반 분양가를 무한정 높게 책정할 수는 없으며 시장에서 분양이 가능하고 허가관청의 분양승인을 받을 수 있는 범위에서 높여 잡는 것이 보통의 경우입니다.

 

다음으로 조합원 분양가는 전체 재건축/재개발 사업에서 필요한 비용에서 일반분양수입을 제외한 나머지 부분을 조합원에게 평형과 동호수에 따라 안분하는 방식으로 결정됩니다.

이러한 방식으로 분양가를 결정하게 되면 재건축/재개발 사업에서 일반 분양이 많다는 것은 그 만큼 조합원의 부담이 경감되는 것을 의미합니다.

 

반대로 일반분양이 거의 없는 단지일 경우는 개발에 필요한 비용을 모두 조합원이 부담하기 때문에 조합원의 부담은 가중될 수 밖에 없는 것입니다.

 

이러한 점에서 재개발 투자에서는 예상 건립세대와 조합원의 수를 비교하여 조합원의 비중이 낮은 지역을 선택하는 것이 반드시 필요합니다.

재건축/재개발 모두 최소한 사업이 진행되기 위해서는 전체 소유자의 80% 이상의 동의를 반드시 요구하고 있습니다. 재건축/재개발 사업 모두 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분에 필요한 동의율은 80%로 엄격히 규정하고 있기 때문입니다.

 

따라서 해당 단지가 재건축이나 재개발 사업이 진행되기 위해서는 전체 주민의 80%이상의 동의를 어떻게 확보할 수 있을 것인가가 관건이 됩니다.

 

해당 지역에 주민동의가 지지부진하고 재건축/재개발 초기단계에서 여러 개의 추진위원회가 난립 되어 있다면 사업은 사업대로 늦어지고 그 늦어진 기간에 소요된 비용은 고스란히 모두 조합원들에게 전가됩니다.

재개발 사업 속도와 관련하여 최근 도시및주거환경정비법의 개정으로 시공사 선정시기가 조합설립인가 이후로 확정된 것도 유의해야 하는 사항이 됩니다.

 

재개발 사업에서 시공사 선정시기가 문제가 되는 것은 조합설립인가가 정비구역지정 이후에 가능하다는 점 때문입니다.

 

현재 주택 재개발 사업의 경우 정비구역의 지정은 대부분 주민 발의에 의한 정비구역입안신청을 통하여 이루어지고 있으며 정비구역 지정을 위한 정비계획의 수립에 많은 시간과 비용이 소요되고 있습니다.

이러한 이유로 자금력을 가진 시공사가 선정되어 있는 재개발 구역의 경우 시공사의 자금지원으로 사업을 끌고 갈 수 있지만 시공사를 선정하지 못한 재개발 구역의 경우 사실상 재개발 사업에 필요한 비용을 충당할 방법이 없는 상태로 상당기간 사업이 지연될 우려가 높아지고 있는 것입니다.

 

최근 새로운 도시및주거환경정비법의 시행으로 많은 수도권 도시들이 정비기본계획을 발표하고 이에 따라 해당 지역은 재개발 사업에 대한 기대감이 높아진 상황입니다.

하지만 이들 지역 대부분이 기본계획의 승인이 늦어지면서 새로운 도정법에 따라 조합설립인가 이후에 시공사 선정을 해야 하는 상황에 처해 있는 실정입니다.

 

이들 지역은 해당 자치단체의 정책적 지원이 없는 상황에서는 재개발 사업의 지연이 불가피한 상황이므로 신중한 판단이 요구됩니다.