부동산임대차계약서작성방법 - 부동산임대차계약 시 유의사항은?

[질문]
부동산 임대차 계약서를 작성하는 경우 어떤 사항을 주의해야 하나요?

 

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 [답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임지급을 약정함으로써 성립하는 계약이 임대차입니다.

 

임대차는 임차인이 목적물을 직접 점유하여 사용/수익하기 때문에 물권과 비슷하나 임차인의 목적물 사용/수익은 임대인의 채무 이행의 결과에 지나지 않는 것이므로 물건을 직접 사용/수익/처분할 수 있는 권리인 물권과 다른 개념입니다.

부동산의 소유자와 임대인이 일치하는 경우에는 문제가 없으나 소유자의 가족이나 관리인이라고 자칭하는 사람과의 계약 시에는 주의하여야 합니다.

 

소유자 이외의 자와 계약 시에는 대리권이 있는지를 소유자에게 확인하여야 합니다. 대리권 없는 자와의 계약 시 소유자로부터 계약무효, 무단점유로 인한 부동산의 인도 청구 등을 받을 수 있으며 보증금 반환 시에도 곤란을 겪을 수 있습니다.

 

임차부동산이 공유로 되어 있을 경우에는 공유 지분 과반수이상을 가진 자와 계약을 해야 합니다. 토지를 임대하는 경우 임대인은 토지 임대차의 목적을 분명히 하여야 합니다.

 

특히 임대차가 건축을 위한 것이라면 건축물의 종류를 명시할 필요가 있습니다. 임차인은 토지상의 규제사항을 확인하여 임차의 목적을 달성할 수 있는가를 사전에 확인하여야 합니다.

 

가령 토지를 임차하여 건물을 지으려면 건축법이나 도시계획법 등에 제한사항이 없는가를 해당관청에 미리 확인을 하여야 합니다.

농지의 임대차에 대하여는 농지법으로 임대를 할 수 있는 농지, 임대인의 지위승계, 묵시의 갱신 등이 법으로 정하여져 있으며 특히 농지법에서 허용하는 경우 외에는 임대할 수 없으므로 농지법의 검토가 사전에 이루어져야 합니다.

 

농지와 관련하여 가장 많이 일어나는 분쟁이 임대차의 기간(묵시적으로 갱신된 경우)과 소유자의 변경에 따른 새로운 소유자의 농지 인도 청구입니다.

 

분쟁의 발생시 농지법의 규정에 의해 해결하여야 할 것이나 계약서에 이를 명시하는 것도 불필요한 분쟁을 방지할 수 있는 방법이 될 것입니다.

건물을 임대할 때 보증금이 있는 임대차의 경우에는 건물의 권리관계를 명확히 확인한 후 계약을 하여야 하며 보증금을 회수할 수 있는 방법을 강구하여야 합니다.

 

먼저 등기부등본에 가등기나 저당권의 설정, 압류, 가처분 등이 있는가를 확인하고 임대인의 신용상태와 이전 임차인들과의 분쟁 등에 관하여도 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

보증금의 반환을 확보하는 방법으로 임차권의 등기나 전세권 등기, 보증인의 입보 등의 방법을 생각할 수 있습니다.

주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받아 보증금의 회수가 일반 임대차의 경우보다 수월하긴 하나 역시 등기부를 확인해 보아야 하며,

 

다가구주택의 경우에는 임차보증금이 주택의 시가를 능가하는 경우가 있으므로 다른 임차인들의 보증금액 및 그들과의 권리관계(순위)를 확인해 보아야 합니다.

 

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록의 이전과 계약서상에 확정일자를 받고 전입신고를 해야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.