[질문]
계약서를 작성하기 전에 알고 있어야 하는 필수 상식에는 어떤 것들이 있나요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.
1. 계약 전 필수상식
⑴ 등기부 등본을 열람하여 근저당이 있는지 가압류나 가등기 등이 있는지 확인하여야 합니다.
⑵ 구청 또는 군청에서 토지이용계획확인원을 통하여 제한사항이 있는지 점검합니다. 구청 또는 군청에서 건축물관리대장과 토지대장을 점검하고 면적, 지번, 소유자를 확인합니다.
※ 유의사항
- 매도자 : 양도소득세 대상인지 확인해야 합니다.
- 매수자 : 등록세와 취득세가 얼마나 나오는지 확인합니다.
⑶ 계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지 확인(등기부등본과 주민등록증을 비교)하고 실소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명 첨부를 확인하고 실소유자와 전화통화를 하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결해야 합니다.
⑷ 완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 해야 합니다.
2. 계약 시 필수상식
⑴ 계약 당사자를 확인합니다.
⑵ 계약서를 쓰기 전 계약 당사자인지 대리인인지를 확인합니다.
⑶ 대리인일 경우 : 위임장, 인감증명서, 주민등록증, 소유자와 전화통화를 해서 매도할 수 있는 권리를 확인 후 계약 내용을 결정합니다.
⑷ 미성년자, 금치산자, 한정치산자인 경우 : 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약을 할 경우, 계약이 무효가 될 수 있으므로 이들의 법정대리인과 계약을 해야 합니다. 법정대리인의 여부는 호적등본을 참조하면 알 수 있습니다. 또한 위임장이 없는 대리계약은 대리계약자가 부부관계이든 부자지간이든 무효이므로 실소유자와 계약해야 하며 부득이하게 대리인과 계약을 해야 하는 경우라면 반드시 위임장을 받아야 합니다.
⑸ 등기부등본상과 토지대장상의 목적물의 표시를 비교하여 확인합니다.
⑹ 대금의 액수와 지불시기를 상호 협의 합니다.
⑺ 매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를 계약서에 기재합니다.
⑻ 부동산의 명도시기를 협의합니다.
⑼ 부동산 소유권의 이전 전에 매매 물건의 멸실, 훼손 등은 매도인이 책임져야 합니다.
⑽ 약정 내용
① 등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정이 필요합니다.
② ‘계약 후 저당권 등이 설정됐을 경우 해약하거나 위약금을 문제 발생자가 얼마를 배상한다' 등의 특약사항을 명시합니다.
⑾ 작성 방법
① 숫자 : 아라비아 숫자보다는 한글이나 한자로 표기합니다.
② 내용 : 알기 쉽게 쓰고, 특약사항 란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어야 나중에 분쟁이 있을 경우에 증거자료로 활용할 수 있습니다.
③ 계약서 작성 후 이상이 없으면 기명, 날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도, 매수, 입회인이 1개씩 보관합니다.
3. 계약 후 필수상식
⑴ 부동산거래계약 신고하기
① 부동산거래계약 체결후, 30일 이내에 거래당사자(매도인, 매수인)는 부동산거래계약신고서를 작성하여 해당 시/구/군청에 신고하여야 합니다. 단, 분양권 매매와 증여, 교환, 판결, 신탁 및 해지는 부동산거래 계약신고 대상에서 제외되지만, 검인은 받아야 합니다.
② 잔금을 치르기 전에 토지 및 주택의 매매계약이 해제된 경우에는 거래당사자는 부동산거래계약 해제신고서를 작성하여 해당 시/구/군청에 제출해야 합니다.
⑵ 잔금 지급 시 필수상식
① 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 합니다.
② 잔금 지급시 법무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
③ 잔금 기일이 장기인 경우 : 중도금과 잔금지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인합니다.
④ 계약하기 전 등기부등본을 확인하고 하자가 없으면 계약을 체결하는 관행을 악이용하는 사기수법으로 계약서 작성시 등기부등본에 하자가 없게 한 후 중도금이나 잔금지불시기, 소유권이전시기에 맞춰 집을 담보로 잡히는 방법이 있습니다.
이런 피해를 방지하기 위해서는 중도금이나 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 들여다봐야 하며 계약서를 작성할 때 ‘계약 후 저당권등이 설정됐을 경우 해약하거나 위약금을 문제 발생자가 얼마를 배상한다' 등의 특약사항을 명시해 계약을 해야 합니다.
⑶ 등기이전 시 필요한 서류
- 매도인 : 부동산거래신고필증 또는 검인 계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록초본
- 매수인 : 부동산거래신고필증 또는 검인 계약서, 주민등록등본, 등록세영수필확인서, 통지서, 국민주택 매입필증, 토지대장, 건축물관리대장
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