부동산투자방법 - 경매전문가처럼 경매하는 방법은?

[질문]
경매 전문가들은 경매를 할 때 어떻게 하나요? 다른 비법들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 전문가는 첫 회 입찰을 노립니다. 일반인들은 경매정보를 전적으로 경매정보지 등을 이용하는 경향이 많습니다.

 

그런데 새로 입찰하는 부동산인 경우 시간적 여유가 없어 임차인과 입찰에 필요한 정보를 경매정보지에 완벽하게 실리지 못하므로 일반인들은 어느 정도 완성된 정보를 얻을 수 있는 2회 입찰 때부터 참여하게 됩니다.

따라서 2회 때부터 경쟁률도 높아지고 경매낙찰가도 높아집니다. 그러나 전문가 들은 자기가 스스로 물건을 분석하여 좋은 물건은 첫 회부터 입찰에 참여합니다. 첫 경매에 성공하려면 발 빠른 정보수집이 무엇보다도 중요합니다.

즉 입찰 14일 전 신문공고에 물건에 대한 기본정보를 정확히 확인하고 입찰 1주일 전 경매법원을 찾아 입찰명세서를 면밀히 검토합니다.

 

현장을 방문 물건소재지 중개업소에서 시세와 호가를 체크하고 동사무소에서 세입자현황을 파악하고 등기소에서 담보설정여부를 체크하는 등 권리분석에 만전을 기합니다. 인기매물인 경우 감정가 보다 높더라도 과감히 도전합니다.

전문가는 경락물 전매를 합니다. 낙찰 받은 부동산을 양도할 경우 일단 낙찰자 명의로 소유권 이전등기를 마친 후 이를 양도해야 합니다.

 

그러나 전문가 들은 경매로 취득한 부동산을 잔금을 내지 않는 상태에서 제 3 자에게 다시 매각하는 경락물 전매를 합니다. 이런 방법은 낙찰가격의 10%인 입찰보증금을 내고 투자원금 대비 수백%의 수익을 냅니다.

아파트 분양권 전매와 마찬가지로 경매물의 경우도 불법 행위는 아니어서 법적으로 문제 될 것은 없습니다. 그러나 부동산 가격이 절대적으로 높을 경우 고율의 양도소득세 부과 당할 수 도 있습니다.

 

경매물의 전매과정은 낙찰일로부터 잔금납부 시점까지의 기간인 45일-50일 동안에 제 3 자에게 경락물건을 되파는 것이므로 물건선택에 신중하여야 합니다.

아파트 분양권과 달리 경매물의 전매는 법적 보호장치가 없기 때문에 낙찰자와 인수자는 이면계약과 공증을 통해 인수자가 잔금을 내는 즉시 소유권 양도가 가능하게끔 해야 합니다.

 

즉 낙찰자 명의로 등기이전한 후 인수자 명의로 재등기를 하면 됩니다. 전문가는 낙찰 후 리모델링할 부동산에 응찰합니다.

 

경매투자의 첫째단계는 양도하여 시세차익을 얻는 것이고 마지막단계는 임대하여 임대수익을 얻는 것입니다. 리모델링은 경매투자의 중간단계로 낙찰물건의 가치를 극대화 하는 것입니다.

적은 비용으로 리모델링하여 양도하거나 임대하면 훨씬 유리합니다. 리모델링의 장점은 투자비용이 저렴하고 공사기간이 짧으며 재건축에 적용되는 까다로운 법률규제를 적용받지 않는다(2003년7월1일 부터실행:일반주거지역 세분화조례)는 것입니다.

 

리모델링할 낙찰물건에 대한 주의사항으로는 도시계획확인원과 토지(건물)대장등을 통해 용적률,건폐 율등 제한사항을 확인해야 합니다. 부동산 소재지를 방문하여 건물의 노후정도를 따져보아야 합니다.

 

낙찰부동산의 인근환경을 분석합니다. 전문가는 미등기 건축물에 응찰합니다. 건축 중인 건물은 등기할 수 없는 토지의 정착물로 원칙적으로 경매가 불가능합니다.

 

그러나 건축 중인 건물을 독립된 부동산으로 볼 수 있는 경우에 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있어 경매가 가능합니다.(민사집행법제81조 1항2.부동산 등기법제134조 참조)

즉 건물이 완성되었으나 보존등기만 하지 않고 그 건물의 소유자가 채무자일 경우, 채권자가 그 소유자를 대위하여 소유권 보존등기를 할 수 있습니다. 이 방법에 의해 보존등기가 경료되면 경매절차를 진행할 수 있습니다.

 

따라서 건축 중인 건물이 경매 시장에 나올 수 있습니다. 미등기 건축물을 입찰할 때 주의점은 담당 구청 건축과를 방문하여 준공검사를 받지 못한 이유와 그이유가 충족되면 준공검사를 받을 수 있는지 여부를 확실히 알아보아야 합니다.

전문가는 선순위임차인이 있는 물건에 응찰합니다.

 

선순위 임차인이 있는 경매물건은 입찰자가 꺼리기 때문에 수차례 유찰로 가격하락 폭이 커서 많은 시체 차익을 얻을 수 있고 낮은 가격으로 낙찰 받기 때문에 낙찰가 기준으로 세금을 계산하므로 세금부담이 저렴하고 세입자 명도문제도 손쉽게 해결할 수 있습니다.

 

낙찰자가 떠안아야 할 물건이라고 무조건 피할 것이 아니라 떠안고 이익이 날만큼 가격이 떨어지기를 기다려 응찰합니다.

전문가는 공동입찰제를 이용합니다. 2003년7월 새로운 민사집행법이 시행되어 종전의 특수신분관계에 대한 규정이 삭제되어 누구나 자유로이 공동입찰이 가능해 졌습니다.

 

고가의 경매물건은 입찰자가 한정되어 있어서 경쟁이 심하지 않아 높은 시세 차익을 얻을 수 있습니다. 입찰자는 각자의 투자금액에 따른 지분을 입찰표에 분명히 하여 응찰하면 되고, 낙찰 후 소유권에 대한 지분관계가 등기부에 기재 됩니다.

전문가는 개발지의 물건을 중시합니다. 개발이 이루어지고 있는 경매물건은 감정가 보다 비싸게라도 낙찰 받으려 합니다.

 

즉 지하철이 개통된다든가, 용도 지역으로 바뀐다든가, 시 지역으로 편입 된다든가 등 낙찰 후 상승호재를 안고 있는 물건을 중시합니다.

개발계획을 알기위해서는 일간지의 사회면의 지역란에 실리는 정보를 잘 살펴보던가 관심지역 몇 개를 선정 구청(시청)소식지를 꾸준히 읽은 것도 좋습니다.

 

구청(시청)소식지에는 개발계획이 비교적 상세히 나와 있습니다. 용도지역변경 등 관련정보는 시,군,구청 도시정비과나 도시계획과 또는 해당지자체 인터넷 홈페이지를 통해서도 얻을 수 있습니다.